撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

2018年4月13日，海南建省三十年之際，收到一份超級大禮——自由貿易港。海南再次成為全國投資聚焦對象，其中房地產的投資熱情，也聚焦于此。

時隔兩年之后，2020年6月1日，《海南自由貿易港建設總體方案》出臺，其中20倍的免稅額度，或許會讓它成為內地居民下一個“免稅購物天堂”。

如今，海南房地產投資熱情又再次被點燃，樓市亂象也頻頻出現，值得關注。

屢禁不止的海南樓市亂象

早在2018年，海南宣布成為自由貿易港后，當地政府就多次表態將打擊樓市捆綁銷售、變相加價、捂盤惜售等行為。

今年7月初，在海南宣布自由貿易港建設方案后，又針對房地產進行調控，對于各類炒作和投機行為給予了查處。

官方公告稱，為規范房地產秩序，對海南海口、三亞、儋州、瓊海、澄邁、陵水等市縣樓市問題進行了查處，并對7家違規銷售商品住宅的房地產企業和中介機構，以及4名通過虛假手段騙購住房的個人，分別給予取消購房資格、列入黑名單、進行罰款、暫停網簽資格等處罰。

然后，近段時間，海南樓市亂象開始多了起來。

在當地創業工作的李先生對風云地產界（微信公號：fydcj888）透露，目前海南最多的樓市現象是想辦法辦落戶、先買房補交社保再網簽、開發商捂盤惜售等行為。

值得注意的是，在樓市亂象重燃的同時，關于海口市樓市放開限價的謠言也四散開來，伺機炒房的人漸漸多了起來。

8月3日，海口當地管理部門曾發出公告表示，已經收到群眾反映的違規銷售情況，將在近期開展針對房企和地產經紀機構涉及虛假宣傳、違法廣告、捂盤惜售、無證銷售、捆綁銷售、價外加價、滯后網簽等行為進行市場整治。

8月28日，海南房產官網再次公告了對12家違規銷售商品住宅的房地產企業、中介機構和個人的違規行為，并給予了取消購房資格、進行罰款和暫停網簽資格等處罰。

新型“捆綁”銷售？

關于樓市出現的捆綁銷售，是一個老生常談的問題。

就在海南進行全境違規整治處罰后，7月底海口對當地個別樓盤捆綁車位的行為進行了處罰。

除了捆綁車位和裝修，風云地產界（微信公號：fydcj888）收到當地購房者李先生爆料表示，海口有捆綁游艇會員的現象。

據了解，位于海口龍華區的華潤中心東悅府，對外宣傳的市場價格為21000元/㎡，較之前默許的限價上升超過3000元/㎡。

目前海口有限價17300元/㎡的說法，雖然只是口頭要求，未有書面通知，但一直執行至今，海口的房價天花板也大致固定在了17300元/㎡。

簽約價格（官方切圖）

通過官方平臺查詢，華潤中心最新一期D棟的備案價格，在17640元/㎡左右。至于華潤中心的宣稱價格，這多出來的部分，是有說法的。

李先生透露，華潤置地位于萬寧石梅灣有一國際游艇會，購房者只需繳納一筆40萬左右的入會費，就能獲得優先資格核驗和搖號的權益。但這筆錢并不是直接購買會員，而是在購房者賬戶上凍結。如果搖號不成功，不想享受會員權益，這筆錢可以退還。

面對這樣的說法，華潤中心東悅府項目向風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，這邊是有游艇會入會要求，如果你不想入會，只想買房，可以等入會的用戶選擇完了之后，后面等著。

雖然對方明確強調表示，游艇會會員跟買房沒有實際關系。但李先生覺得，這就是一種捆綁銷售，他想換成車位都不行。

實際上開發商為什么這么做，經過了精密的研究，知道通過這樣捆綁賣游艇會會員，還不違法。

對于入會優先驗資搖號的情況，專注于地產方面的鄧律師對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，雖然這一定程度上來說違反了公平交易原則，但是作為其他參與搖號的購房者，沒有向房地產開發公司主張民事權利的具體法律依據。

對于此行為，華潤中心內部人員也強調自己只是會員優先的商業行為，并未違規。

不做房地產的加工廠

在海南宣布成為貿易港的前兩年，海南樓市隨著大潮經歷過一波上漲。此后通過調控，海南房價才有所平靜。

如今，自由貿易港的利好還在延續，成為當地炒房投資的籌碼。面對第三次機遇，海南是否會像前兩次一樣？

圖片來源：網絡

海南第一次機遇，屬于誕生時期。1988年4月13日，海南從廣東省分離出來，正式成為中國第31個省級行政區。同時，它也是中國最大的經濟特區。

這樣的背景下，海南迎來了眾多淘金者，房價更是水漲船高。有數據顯示，海南商品房從1988年的1350元/㎡，上漲至1993年的7500元/㎡。

當時幾乎每個在海南的人都在瘋狂地玩一個叫做“擊鼓傳花”的炒作房地產的游戲。最終，樓市泡沫被戳破，海南留下了“天涯、海角、爛尾樓”的說法。

海南的第二次機遇，出現在2010年1月初，獲批建設國際旅游島。

有業內人士表示，當時規劃一出，海南房價迅速上漲，各路炒房資本蜂擁而至，海口、三亞等海南一線城市房價紛紛上漲。

2010年初，海南房價6000元/㎡，2011年底已經增長至上萬元。其中三亞由1萬元漲至近2萬元，飆升近一倍。

好景不長，海南2013年整體房價大幅下跌，近乎以腰斬的形式宣布樓市泡沫再次破滅。

面臨第三次機遇，今年6月，海南相關領導曾表示，將嚴格控制房地產，海南房地產不是外面想要多少就建設多少，成為房地產的加工廠。

不想給房地產做嫁衣，樓市調控能否將這樣的亂象真正遏制住，是海南實現經濟內循環增長的關鍵。