撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

近日，有消息爆出，明星成龍位于北京的兩套豪宅正在拍賣。

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據悉，被拍賣的兩套住宅均位于北京市東城區東直門內大街9號院（NAGA上院），兩套房屋面積共1206.14平方米，目前房產評估價1.03億元，起拍價約為7191萬元，開拍時間為2020年9月28日。

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風云地產界（微信公號：fydcj888）獲悉，上述房產被法拍的原因，并非成龍本人遇到債務問題，而是該房產一直沒有完成產權變更手續，依然在開發商名下。開發商欠債，導致成龍的兩套房產連同開發商其他資產一起被變賣。

13年未辦房產證究竟為何？

公開資料顯示，被法拍房產屬于NAGA上院，開發商為御嘉置地有限公司（下稱“御嘉置地”）。

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據了解，2006年，成龍通過旗下公司中泰國際集團有限公司（下稱“中泰成龍”）以總價人民幣3360萬元購入兩套房產。

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成龍的付款方式較為特殊，因當時成龍代言NAGA上院，獲得推廣費2060萬，所以將代言費用抵扣房款后，又通過其他方式付清剩余購房款。由于代言費抵扣，成龍入手房產價格也相對較低。

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2007年，御嘉置地交付房產，成龍一家入住。但兩套房產卻一直沒有辦理產權變更登記手續。后因開發商債務糾紛，北京天鴻控股（集團）有限公司（下稱“天鴻控股”）向御嘉置地公司提起仲裁并向法院申請強制執行。法院執行過程中，成龍購買的兩套房產及車位正處于查封范圍內。

成龍被法拍豪宅內景??

圖片來源：京東拍賣網

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去年，成龍旗下公司中泰成龍向北京市第二中級人民法院提起訴訟，要求停止對兩套房產及車位的強制執行。之后，北京市第二中級人民法院判決停止對涉案房屋的執行。

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2020年，天鴻控股不服北京市第二中級人民法院的一審判決，向北京市高級人民法院提起訴訟，要求撤銷一審判決，改判駁回中泰成龍公司所提訴訟請求。

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此時，北京市高級人民法院從中泰成龍方面了解到未辦理產權，成龍方存在很大的責任。中泰成龍坦言，成龍買房用了2060萬元的代言費抵扣購房款，所以購房合同約定的單價低（1萬多），小區內還有其他香港明星買房，給別人的是3萬多，辦產權證肯定要信息公開，給成龍這么便宜不合適，成龍的意思是想先解決合同單價低的問題再辦產權證，御嘉置地公司也答應解決，但直到查封也沒有解決。

成龍被法拍豪宅內景??

圖片來源：京東拍賣網

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御嘉置地也稱，成龍要求過辦證，但辦產權證要公開購房合同的內容，中泰成龍購房合同價格定的低，成龍想要先解決價格低的問題，也協商過怎么解決，但最終沒有解決，再往后想做網簽也做不了了。

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最終，北京市最高人民法院認為，涉案房屋產權未能于查封之前轉移登記至中泰成龍名下，系因中泰成龍自身原因所致。因此，撤銷北京市第二中級人民法院一審判決，駁回中泰成龍的訴訟請求。

法拍房背后暗藏風險

成龍豪宅法拍信息一出，可能許多人就已經躍躍欲試了。

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具有低價特點的法拍房，往往會成為人們撿漏的目標。一般來講，法拍房首次起拍價是市場評估價的80%，流拍之后的起拍價會繼續降低。風云地產界（微信公號：fydcj888）了解到，不少人最終競拍成功的房源價格，也會低至同區域同品質新房價格的70%。

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《瀚海法拍網》數據顯示，2020年上半年北京法拍房成交平均折扣8.1折，在朝陽區，盤古七星公館一處公寓法拍房，更是創下了2020年成交價與市場價差值的最大紀錄：2129萬元。

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不過，最近賈躍亭前妻甘薇的法拍房卻是個例外。7月，甘薇位于北京辛莊一街26號院的豪宅被掛牌拍賣，房子起拍價為1545萬元，比市場價便宜了600多萬，相當于七折出售。8月31日，該房屋最終以2420萬價格成交，溢價57%，超過市場價200多萬。

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據阿里法拍顯示，上述法拍房有16人參與報名，圍觀人數超過7萬人，熱度可見一斑。

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事實上，不光是甘薇的法拍房，近年來法拍房熱度一直很高。據《瀚海法拍網》數據顯示，2020年1-6月，平均每套法拍房有5人參與競拍。但需要注意的是，法拍房背后，實則還隱藏著不少現實風險。

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比如說個稅，個人拍賣有不滿5年的房產需繳納個稅3%。如果是法拍房，房源二次交易，稅費也需要由競拍人承擔。對于不少區域執行二次過戶的個稅，按差額部分征收20%，也是一筆非常大的資金。例如，拍賣成交一套400萬的房產，如果增值200萬，競拍人就需要繳納40萬的個稅。

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此外，還有各種更隱秘稅種的風險，如果是“小白”可能就更容易踩坑。

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《人民日報》曾爆出一個案例，一位購房人以369萬元拍下一處房產，事后經計算發現稅費高達242萬元，其中土地增值稅就高達218萬。如果以拍賣價成交，至少要支付611萬元，高出市場成交價格45萬元。這位購房者止損及時，損失了25萬元保證金，自稱如果交完首付款可能會進退兩難。

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專業律師解釋，這套房子原先由公司持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價值相差太大，土地增值稅很貴，會按差額的60%收取。

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實際上，關于法拍房有兩個專業名詞，交吉和不交吉。交吉是不但保證幫助過戶還負責空房交付；不交吉只管競買人付清購房款后，協助辦理過戶手續，交房和其他糾紛，由競買人自己處理。

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現在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現狀的房產，對于房產實際占有人和業主的法律關系和業主有沒有為其他人設定占有權，競買人很難查明。

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針對不交吉的情況，北京市法大律師事務所合伙人李維告訴風云地產界（微信公號：fydcj888），此時購買法拍房主要存在兩種情況的風險。

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一種情況是有產權證，如果法拍房處于出租狀態，且租賃時間早于法拍時間，租賃合同應當得到履行。

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此時，如果是拍賣的房產上存有長期的租賃合同，競買人就只有所有權，拿不到使用權。即使能協商解決退還租賃價格，也將是一筆不小的花費。

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另一種情況，如果法拍房沒有產權證，購房者或將面臨更大的風險。例如，一些違建的廠房等，因為還具有使用價值，也可以進行法拍。但此時，除了租賃風險之外，還會有違建被強拆等更多不確定因素。

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此外，在房源的債權上，因為法拍房大多來自于無法償還債務的房主，房屋有可能多次抵押，因為民間借貸很難查清，競拍者不僅要耗費不小的時間成本解除多重抵押，還可能在入住后遭遇其他“債主”的追討騷擾。

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一位法拍房購買者稱，購買法拍房前期調研很重要，除了考慮有沒有產權證、有沒有人住、好不好收房、有沒有租約，還需要細致到看欠了多少水電費、管理費等。

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風云地產界（微信公號：fydcj888）提醒競拍人，務必綜合考慮、做好基礎調查，盡量規避其潛在風險，再決定是否參與競拍。

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最后，您有哪些關于購買法拍房的經驗，期待評論留言！