撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

10月19日，有關三盛控股（02183.HK）以3.47億港元收購其控股股東Mega Regal所持有的目標公司全部股權的動議，獲得獨立股東投票一致性贊成通過。

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據悉，收購完成后，三盛控股將間接持有福州伯盛95%的股權。截至2020年6月30日，福州伯盛持有目標物業項目的市值約101.5億元；其擁有權益的9個項目中，4個項目位于福建省，3個項目位于長三角。

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三盛控股于2019年年初提出“三年雙千億”目標，如今約期已經過去大半。伴隨新一輪注資，三盛控股能否如期實現目標也再次受到關注。

“解禁”一年體量翻倍，拓儲積極

2017年8月，借殼利福地產成為港股上市公司后，三盛控股足足等了24個月的借殼上市注資限制期。

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去年9月剛“解禁”，三盛控股隨即開始第一輪注資。三盛控股以2.31億港元與賣方控股股東Mega Regal訂立了有條件收購銷售股份協議，首輪注入4個地產項目，增加土地儲備43.81萬平方米；除此之外，還完成了對三盛集團旗下時幸投資有限公司的收購。

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2018年，三盛控股資產為98.68億元，2019年，迅速增至234.77億元。一年時間，三盛控股的總資產增加了近1.4倍。

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除了注資，三盛控股的拓儲力度也明顯加大。克而瑞數據顯示，三盛控股2020年1-7月新增土儲貨值324億元，已完成去年全年的80%；三盛控股2020年前7個月新增拿地金額、貨值分別為128億元、324億元，同比增長509%、1509%。

2019.9—2020.8新增土儲??

圖片來源：DM查債通

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從土儲位置來看，依舊集中在長三角區域。克而瑞數據顯示，截至2020年7月底，三盛控股新增土儲中，長三角城市占比高達44%，比去年同期占比增加了18%。

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財報顯示，截至今年6月，三盛控股合共有35個開發中及計劃未來開發的物業發展項目。土地儲備總占地面積約為199.85萬平方米；規劃總建筑面積約為609.48萬平方米，權益計算應占447.26萬平方米。

“三年雙千億”完成得如何？

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三盛集團成立于1988年，起家福建，早年深耕于華南一帶。2008年開啟全國化布局，但長期以來，異地復制表現不溫不火。

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2019年年初，三盛集團董事長林榮濱一改以往求穩風格，提出“三年雙千億”的目標，即在2021年實現總資產、簽約收入千億。當年9月，三盛控股還將總部搬到上海，實行“福州上海雙總部”的戰略。

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如今三年約期已經過去大半，三盛控股距離“兩個千億”還有多遠？

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數據顯示，2020年上半年，三盛控股實現營業收入15.95億元，同比增2871%。期內毛利6.22億元，同比增1459%。期內凈利潤1.47億元，歸屬股東凈利潤1.72億元，同比扭虧。

2020年上半年主要財務數據?

圖片來源：企業年報?

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同時，2020年上半年，三盛控股實現簽約銷售額145.73億元，是2019年全年的129%；總資產為341.17億元，較2019年底的234.17億元增加了100多億。

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《新浪證券》報道指出，由于三盛控股目前資產注入尚未全部完成，其在核心財務指標表現尚不能夠完全體現母公司三盛集團的實際情況。考慮到三盛集團對三盛控股的資產注入將繼續推進的因素，三盛集團上半年的銷售業績表現一定程度上代表三盛控股未來業績的增長空間。

“無心之失”背后存諸多隱憂

關于此次二輪注資還有一個“烏龍事件”。

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7月28日，三盛控股宣布收購控股股東旗下物業公司。因為該交易，7月29日，三盛控股股份停牌。然而，僅一天后，三盛控股就宣布終止協議。

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三盛控股在半年報中解釋，由于2020年7月22日開始至2020年8月21日屬于公司股票禁止買賣期，不符合港交所相關規定才終止協議。而且，對于本次失誤，三盛控股形容為“無心之失”。

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值得一提的是，聯交所于公告日期在聯交所交易時間開始前就已經告知公司注意相關事宜。

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中國房地產數據研究院院長陳晟認為，董事會、董秘、CFO等發生這樣的錯誤確實不應該，從某些角度也說明部門銜接不夠完善。

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除此之外，三盛控股在追求速度和規模背后，還存在諸多隱憂。

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近年，三盛控股債務壓力逐漸增加。Wind數據顯示，2017—2020年6月，三盛控股的資產負債率分別為75.64%、87.58%、93.58%、94.58%；凈負債率分別為128.07%、382.86%、492%、60.9%。

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依據“三道紅線”——剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔的標準。三盛控股的現金短債比已經“觸線”。

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數據顯示，截至2020年6月，其銀行貸款及金融機構借款共計約101.39億元，應付債券為12.36億元。借款中，一年內到期的借款72.91億元，一年后到期的借款40.84億元，現金及現金等價物（包括定期存款及受限制存款）19.46億元，現金短債比僅約為0.27。

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據《中國經營報》報道指出，在“三道紅線”的調控基調下，過往房企以杠桿撬動規模的擴張模式必然受限。2020上半年，三盛控股融資成本高達10.83%，同比增長1.03%，高于行業平均水平。

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除了債務問題，三盛控股的業主維權、違規事件頻發。

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據《證券之星》報道，今年7月，濟南三盛房地產開發有限公司因未取得《商品房預售許可證》擅自以意向金及首付款的方式收取預訂款性質的費用被處罰；

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今年3月，三盛控股位于南京江寧濱江板塊的三盛&中北G54地塊因為違規施工被主管部門要求停工整改；

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2019年12月底，三盛控股旗下公司福州盛欣房地產開發有限公司因發布違法廣告案被國家市場監督管理總局通報，項目福州市璞悅灣區因違法違規被住建部點名。

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