撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

11月15日晚，招商蛇口（001979）發布公告稱，終止向深圳市投資控股有限公司（下稱：深投控）購買其持有的南油（集團）有限公司（下稱：南油集團）24%股權事項。

?圖片來源：企業公告

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關于終止交易的原因，招商蛇口解釋稱，基于目前宏觀環境變化等原因，現階段繼續推進后續程序的條件具有不確定性，經審慎研究，公司與深投控均決定終止本次交易事項。

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招商蛇口在公告中表示，交易終止后，深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司（下稱：“前海自貿投資”）仍保持股權架構現狀，不影響公司對前海自貿投資的控制及推進前海的開發建設。

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在違約責任方面，招商蛇口表示，公司與深投控簽署了本次交易終止協議，雙方均不存在違約情形，互不承擔違約責任。

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知名地產分析師嚴躍進對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，確實是疫情等不確定因素打亂了市場計劃，招商蛇口后續應該還會考慮繼續收購。此次交易終止也說明招商蛇口近期戰略會更強調穩健和保守。取消收購至少減少了一大筆開支，有助于財務方面的穩健。

招商蛇口的“前海痛點”

南油集團在2004年歷經重組后，由招商蛇口持有76%股權，由深投控持有另外24%股權。

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值得注意的是，南油集團目前在深圳前海自貿區擁有23萬平方米權屬土地，是招商蛇口開發前海的主體公司。

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招商蛇口在公告中提到，收購南油集團股權的意圖，正是增加公司對前海自貿的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值。

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在近幾年的財報中，戰略資源優勢是招商蛇口突出介紹的核心競爭力優勢之一，其在粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等區域擁有大量待開發的優質資源。

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據《股市動態分析周刊》報道，由于在前海黃金區域大量優質土地儲備加持，招商蛇口合并上市后一直享受著市場給予的較高估值，但是近年來前海地塊的開發進度極為緩慢，價值遲遲無法兌現。

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由于歷史遺留原因，項目權屬和利益等問題復雜，從2016年6月18日招商局與前海管理局簽署框架協議，到2018年12月25日前海土地整備基本完成，就耗時2年半。

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2019年12月9日，招商蛇口以招商馳迪（擁有招商蛇口置換新規劃土地的使用權）100%股權為資本，前海管理局以前海鴻昱（擁有前海管理局土地的使用權）100%股權為資本，成立合資公司“前海自貿投資”共同開發，雙方各持50%股權，由招商蛇口并表。

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需要指出的是，從2010年《前海總體規劃》批復成功，到2019年合資公司成立，前海地塊除部分招商蛇口置換出去自行開發的項目外，已經擱置10年沒有實質性的向前推進。

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此前，億歐網援引業內人士觀點稱，如果招商蛇口100%控股南油集團，招商蛇口增厚前海土地權益絕對值超過5%，公司估值也有望迎來修復。

現在來看，上述預期在短期內恐怕無望實現了。

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招商蛇口公告信息，目前前海土地整備范圍內共擁有計容建面455.84萬平米的項目儲備，2019年末和2020H1剩余未開工的整備面積分別為428.84萬平米和392.81萬平米。2020年上半年動工建筑面積36.03萬平米。

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《股市動態分析周刊》分析認為，停滯十年的前海項目終于啟動，但按照當前的動工比例、建設周期和銷售回款周期，真正對招商蛇口產生“可觀的”業績回報，恐怕依舊要按照10年計算。

收購計劃始末

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5月31日，招商蛇口發布公告稱，正在籌劃發行股份、可轉換公司債及支付現金方式，向深圳市投資控股有限公司購買南油集團剩余24%股權。

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6月8日，招商蛇口發布公告披露了購買南油集團24%股權交易具體細則，其中，招商蛇口擬以發行股份、可轉換公司債及現金方式支付交易對價分別占本次交易對價的2.5%、47.5%和50%。彼時，招商蛇口將購買南油集團24%股權的交易價格定為70.35億元。

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這就意味著，招商蛇口將以發行股份方式支付的對價為1.76億元；以發行可轉換公司債券方式支付的對價為33.42億元；以現金方式支付的對價為35.175億元。而現金部分將全部來自向平安募集的資金。

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但兩個月后，招商蛇口向平安定增股份募集現金收購南油集團24%股權的交易停止。

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招商蛇口稱，由于目前資本市場環境的變化，經公司與平安資管友好協商，雙方同意終止平安資管認購公司非公開發行股份事宜。

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招商蛇口收購的決心很堅定，并沒有因為平安退出終止收購，而是迅速調整收購方案，選擇直接向深投控增發股份和發行可轉債的方式，兌付70億元交易對價。

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其中以發行股份、可轉換公司債方式支付的對價分別為36.9億元和33.4億元，分別占本次交易對價的52.5%和47.5%。在增發股份和債轉股完成后，深投控最多將持有約5.21%的股份，成為主要股東。

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9月23日，證監會上市公司并購重組審核委員會召開工作會議，招商蛇口發行股份、可轉換公司債券購買資產事項獲得無條件通過。

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公告中，招商蛇口提到，公司將在收到證監會相關核準文件后，及時履行信息披露義務。

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就在一切進展順利時，招商蛇口一紙公告，交易就這樣戛然而止。

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您對于招商蛇口在前海的價值如何看待？您認為招商蛇口會再次發起收購南油集團股權嗎？歡迎留言評論！