撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

從環宇城濱河灣、中海名鉆，到中海南航灣區國際，十三年以來，中國海外發展有限公司（以下簡稱“中海”）緊緊跟隨珠海的發展腳步。

今年年初，中海制定了1400億元拿地目標，最后兩個月還有近300億的拿地余額尚未使用。

11月25日，中海斥資104.76億元拿下珠海市十字門中央商務區一宗地塊宗地面積近20萬㎡。

百億拿地，創珠海總價地王

在此之前，該區域已有保利、華發等企業進駐開發。為了拿下此地塊，中海通過24.62%的溢價率，才從金茂、保利、華發等眾多房企手中摘得。

中海此次出手，也將去年世茂在珠海創造的56.4億元的總價地王，提高至上百億元，成為了新的珠海總價第一。

作為頭部房企的中海，規模化速度正在提升，今年年初就已制定了1400億拿地金額的目標，較去年目標金額增長了23%。

中海公告顯示，截至2020年10月，今年已經收購土地累計面積1119.70萬平方米，累計付出出讓金1079.99億元。

風云地產界（微信公號：fydcj888）不完全統計，截至11月27日，中海拿地金額已經達到1206.91億元，按照年初制定的目標，最后一個月，還剩近200億元資金擴儲。

中海主席兼執行董事顏建國曾公開表示，只要能拿到地，無論是公開還是非公開渠道都不重要。

如今，中海如此看重土儲和規模成長，從過往的經歷或許能找到一些答案。

利潤之王中海“掉隊”？

1988年，中海集團的創始人孫文杰，瞄準商機，發現了房地產開發的獲利能力，創立了中海地產板塊，成為了中國建筑的孫公司。

當時，地產業務蓬勃發展，中海也借此騰飛，業績實現了爆發式增長。1992年，中海成功在香港上市，獲取了更多的現金流，繼續助力發展。

在房地產業務風口起舞的中海，利潤也不斷高漲，自2001年起，連續數年凈利潤復合增長超過40%，并且在2008年利潤首超萬科，成為利潤之王。

高速的利潤增長下，中海也一直穩居在地產5強，并且長期在第四、第五之間上下徘徊。

2013年，中海成功完成三級跳，晉級千億房企陣容，實現銷售業績1170億元，處在房企銷售榜的第五位。在凈利潤超百億的房企中，力壓萬科、保利，依舊是房企中最賺錢的企業，穩坐利潤之王的稱號。

2014年，中海以凈利潤238.5億元，再次成為房企當中的利潤王。不過其銷售額僅有1152億元，規模只有萬科7成左右，在房企銷售排行榜中掉至第7名，被碧桂園、恒大反超。

此后，中海的規模增長瓶頸開始顯現，土地市場變得穩健的中海，新增土儲規模縮減明顯。2016年中海新增土地儲備972萬平米，與2009年新增土地儲備1771萬平米的數據相比，接近腰斬。

之后，中海在2017年銷售排行榜繼續位列第7位。克而瑞數據統計，中海2017年銷售額為2013.7億元，較2016年1925.1億元的銷售額，僅增長了4.6%。

另外，中海多年的利潤王的地位，也被恒大超越。2017年，中海凈利潤406億港元，相當于325億元。恒大以370億元凈利潤，成為新的利潤王者。

銷售規模直指前五

早在2017年年初，時任中海董事兼主席的肖肖就曾在內部會議中，大方承認了中海的掉隊。他表示，2016年已有3家房企銷售額超過3000億元，與之相比，確實是落后了，不管是發展節奏還是規模增速。

他還表示，我們歷來追求利潤為先，不為規模而做大規模，但是沒有規模支撐，保持利潤增長和領先也是不可能持續的。

面對這樣的現狀，2016年11月，從前任行政總裁郝建民接過重任的顏建國，一改之前的土儲風格，開始在土地市場上快速拿地。2017年，宣布退休的肖肖將執行董事兼主席的職務，交接給了顏建國。

2017年，顏建國掌舵后，中海全年斥資951億元，拿地1741萬平方米，拿地面積和金額均創歷史新高。

此后，中海一直保持在千億金額的拿地規模。

公開資料顯示，2018年和2019年，中海在土地市場分別新增63宗、53宗地塊，拿地金額分別為1100.97億元、1133.6億元，新增總樓面面積分別1764萬平方米、1134.61萬平方米。

截至目前，今年中海的拿地金額已經超過1200億元，繼續保持著千億拿地規模。

土地市場的強勢，千億規模化的拿地，讓中海遭受到了投資者的質疑。當被投資者問到：“中海設定的拿地目標是否比較激進”時，顏建國曾解釋，要保持利潤總額持續穩定的發展，投資規模也需要有穩健的增長。

面對中海未來的規模成長，今年新上任的行政總裁張智超表示，“在這個存量時代，我們希望銷售規模要盡快進入到前五。”

在克而瑞數據統計的2020年1-10月房企銷售排行榜中，前五分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、保利，中海暫列第六位。那么，想要進入前五，中海會擠下誰呢？

諸葛找房數據分析師陳霄對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，中海加速擴張和規模增長，需要大量的土儲的支撐，要想再次回到規模前五的排名，或意味著要與融創一爭高下。

陳霄還表示，中海頻頻地王拿地、高溢價拿地，拿地成本上升，或將使得盈利空間被壓縮，并且在政策環境趨緊的背景下，入市周期拉長，對其高利潤率的保持或將會帶來一定的影響。

對此風云地產界就相關問題聯系了中海，截至發稿前，對方并未進行答復。