自2011年復星地產集團（以下簡稱“復地”）退市之后，曾與潘石屹、宋衛平等人齊名的郭廣昌，在地產界低調了許多。

雖然郭廣昌一直強調復星不會剝離地產，但以健康、快樂、富足劃分業務的復星，顯然已經淡化地產。

▲復星國際公司架構，圖片來自公司2020年中報，點擊可看大圖。

但12月以來，從老牌房企銀億集團重整閃現復星系身影，到豫園股份（600655.SH）12月28日高層調動，復星的地產業務仍在低調潛行。

這不禁令人好奇，曾踏入中國房企32強，退市轉型后的復地，背后隱藏的地產版圖到底還有多大？

?低調發力

早在2001年，復星便牽手A股“老八股”之一的豫園股份，成為其第一大股東。但在此期間，據業內消息稱，郭廣昌及其復星團隊并未被豫園內部完全接納。

2013年后，豫園股份主營的珠寶業務營收呈現下滑趨勢，從2013年的營收破200億元，連年下滑至2016年約156億元。

為扭轉豫園股份的發展“頹勢”，加之當時復星地產完成私有化退市的背景下，2017年6月，豫園股份宣布與復星進行重大資產重組，復星將合并土地業務資產注入豫園股份。

由此，豫園股份包攬了復星大部分的地產業務。

據豫園股份2020年中報透露，“上半年復地產發已經完成 22 個核心進入城市政府核心訴求的摸排工作?！?從2019年年報中看到，豫園股份共有約43個房地產項目擬建、在建或竣工，其中包含9個分別位于北京、上海的項目。由此可見，豫園股份仍處于中小型房企的規模，不足以與大型房企抗衡。

不過，房產已成為豫園股份繼珠寶黃金板塊后的第二大業務。

年報顯示，2017年，豫園股份的房產業務營收約為4億元。在復星的業務合并之后，2018年-2019年，豫園股份“物業開發與銷售”的營收體量則達到百億級，收入比例也從2017年的2.37%，躍升至2018年的43.51%及2019年的44.79%。

在今年上半年，豫園股份2020年年中報顯示，豫園股份在物業開發與銷售業務中，主營收入為82.12億元，占集團收入比例的約41%，為集團的第二大業務。

▲豫園股份近年來主營業務構成。

近兩年來，豫園股份在拿地上也較為積極。

據無冕財經研究員不完全統計，截至2020年12月30日，豫園股份通過招拍掛拿地的方式，共計拿下約9宗地塊，分布于湖南長沙、上海、蘇州等城市，總額約為123億元。

▲豫園股份今年拿地統計。

據“觀點”不完全統計，豫園股份在2019年公開披露的新增房地產項目共計6個，拿地總額超110億元。今年在拿地數量及總額上，都略高于去年。但此拿地金額仍不足以進入房企前100強席位。

從豫園股份近期的人事調動，也許可以一窺復星地產的發展方向。

12月28日，豫園股份進行大型的人員調動。自2013年12月，出任豫園股份董事長的徐曉亮卸任，由黃震接任。

值得注意的是，相比于被業內稱為“地產掌門人”的徐曉亮與豫園經歷了近7年的改革發展，還身兼復星蜂巢、海南礦業等板塊的相關職位的豐富經驗而言。黃震的履歷，則更多集中在珠寶、化妝等消費品方面，業務經驗顯得較為單一。

在新上任的兩位聯席董事長及三個公司高層中，聯席董事長之一的王基平曾在產業地產方面有近30年經驗。而新任公司高層唐冀寧與胡俊杰都曾在復星地產板塊任重要職位。

復星在新的人員框架上，仍以珠寶黃金為核心，同時將產業地產提到重要位置。

業內人士認為，結合復星對于地產業務定位及目前行業情況而言，豫園股份在地產業務的發展上或許不會過于激進。

?“利用地產套現”？

郭廣昌曾公開表示：“房地產一定要與產業結合、能為城市的功能提升帶來價值。不做一般性的地產開發。比如我們會更多的投資旅游地產開發。”于是，郭廣昌試圖通過文旅、金融投資等方面，購入或銷售地產資產。

▲復星集團董事長郭廣昌。

尷尬的是，自復星地產沉寂后，復星的各個動作都被質疑“利用地產套現”。

爭議最大的是文旅。

除了豫園股份之外，從屬于“快樂”業務的上市集團復星旅文（01992.HK），今年來也貢獻了頗高的地產銷售額。于是乎，復星一直被業界質疑用文旅“圈”地產業務。

復星旅文在港交所上市之后，2018年出現上市以來首次盈利。令人詬病的是，在2018年，復星旅文共計41.65億元營收中，包含33.93億元的旅游目的地（多指國內運營的文旅項目）亞特蘭蒂斯地產項目物業銷售配套。

直至2019年末及2020年上半年，復星旅文的旅游目的地營收，均低于相關物業銷售及建設服務的收入。

對此，復星旅文集團董事長錢建農在2020年中期業績會上表示：“物業銷售不是發展的主要目標，但肯定是一個非常好的補充，因為它有助于我們快速的開發更多的旅游目的地，而且可以平衡我們的建設投資?！?/span>

在地產項目售罄之前，如何提升文旅項目的運營力，將成為核心問題。

另一個爭議指向地產金融，郭廣昌在這上面摔過大跟頭。

十年前，郭廣昌成就了當時全國規模最大的房地產私募基金之一星浩資本，十年之后的2020年，郭廣昌開始挽救殘局。

據“樂居財經”消息，11月30日，上海星浩股權投資中心（有限合伙）（簡稱“星浩股權”）遭到23家股東集體退出。星浩股權的股東曾包括阿里巴巴、萬達商管、蘇寧電器、華誼兄弟等。

▲上海星浩股權投資中心（有限合伙）股權結構，圖片來自天眼查APP。

在2010年含著“金鑰匙”出生后，星浩資本在哈爾濱、上海、蘇州等近10個城市建設星光耀城市綜合體項目。但此后，星光耀城市綜合體項目遭到部分業主投訴退房，且部分基金投資者并未如期得到投資回報。

據《中國房地產報》消息，業內人士評價稱，星浩資本商業模式的弊端一直未解決，前期基金承諾的回報太過分，缺風險管控又操之過急，住宅及商業地產的操盤團隊沒有體現出足夠競爭力，也未能處理好與政府、基金投資人及業主的關系，商業地產項目經營不善，必然導致星浩資本無法兌現當初募集資金時許諾的高收益。

郭廣昌正試圖挽救星浩資本。

2019年11月，豫園股份發布公告，稱旗下公司以12.64億元收購星浩投資旗下公司的股權。業內人士評價稱，郭廣昌或許計劃將星浩資本裝進豫園股份后套現。

無冕財經研究員觀察到，今年10月15日，近5年沒有對外投資動作的星浩資本，旗下的上海星望股權投資基金管理有限公司與復星地產集團合作成立嘉興復睿股權投資合伙企業（有限合伙），這或許暗示著，星浩資本在接下來會進一步的動作。

時至今日，郭廣昌依然堅持利用資本進入房地產市場，并穩步完善房地產業務，低調蓄力吃下這塊“肥肉”。

在近期銀億的破產重整中，由嘉興梓禾瑾芯股權投資合伙企業(有限合伙)（下稱“嘉興梓禾”）報價32億元作為重整投資人。通過股權穿透發現，該嘉興梓禾背后的赤驥集團為葉驥，而任職董事長職位的寧波市產城生態建設集團則與復星系旗下的“上海星景股權投資管理有限公司”持有4%的股份。

另據新京報“貝殼財經”消息，葉驥曾對外宣稱，參與銀億重整獲得了復星集團和銀泰集團等鼎力支持。

此外，在2020年4月，豫園股份擬收購策源股份100%股權，股權收購公告顯示，本次約收購有利于拓展豫園股份在房地產業務鏈條，強化上地產項目在前期評估、產品定位、廣告策劃、銷售退出、商辦類物業運營等方面的實力等。

值得注意的是，在2017年，郭廣昌憑借上市公司復星國際的高利潤，以625億元坐上了上海首富的交椅。但在最新發布的《2020年胡潤全球富豪榜》中，郭廣昌財富為640億元，跌落至上海富豪第三位，排在拼多多黃錚及東方希望集團劉永行家族之后。

對于郭廣昌而言，在金融、房地產、醫藥等多元化業務的龐大版圖之下，各個板塊高速發展帶來的負債攀升、現金流減少的問題顯現。想必郭廣昌對于地產板塊的每一步動作，將更加謹慎。