債務重組終于有些眉目，但泰禾的翻盤之路仍艱險。

12月25日，泰禾集團股份有限公司（000732.SZ，以下簡稱“泰禾”）公告稱，預計未來12個月其對控股子公司的授權擔保總額度為833億元。截至目前，公司及控股子公司對外擔保總額仍處高位，超過最近一期審計凈資產100%。

仍在擔保背后，是近期的兩筆債務展期讓泰禾有了一絲喘息機會。根據12月18日、21日的公告，泰禾全資子公司分別與長城資管、民生銀行達成債務重組協議，分別將120.03億元、18億元的債務，展期至2023年12月18日、2022年6月10日。這兩筆總計138.03億的債務本將在今年到期。

只是，債務展期并未給泰禾注入流動性，后續的項目盤活至關重要。而扣除已展期部分，2020年泰禾還有約386億的違約債務壓頂。

資本市場顯然對泰禾信心不足。截至12月29日收盤，泰禾股價報3.88元/股，較年初跌幅達46.35%。

?債權人不想“集體沉船”

據泰禾7月31日的公告，債務重組順利進行是萬科入股的關鍵前提。而在今年的中期業績會上，萬科總裁祝九勝用“要么集體沉船，要么集體上岸”來形容金融機構的抉擇。

拉鋸近半年，泰禾的債權人顯然不想“集體沉船”。

據泰禾的兩則公告，民生銀行深圳分行同意珠海泰禾中央廣場項目共計18億的債務展期；長城資管深圳分公司同意將泰禾在深圳的兩個項目，即深圳院子和坪山泰禾中央廣場項目，共計120.03億元的債務展期。

為此，泰禾同意為展期后的兩筆債務提供擔保，擔保額度分別為不超過18億元、160億元。

另據“風財訊”消息，達成債務展期后，12月24日泰禾與長城資管深圳市分公司成立蕪湖長維投資中心（有限合伙），以明股實債方式操作，方便優質項目融資并實現項目盤活，以此盤活長城資管深圳分公司持有的泰禾債權。

“此次與長城資管、民生銀行達成債務重組協議，將債務展期，對于泰禾而言會有更加充足的時間償還債務，也獲得了短暫的喘氣時間。同時也向行業內釋放一個積極信號，對于其他債權人來說起到一定的帶頭作用。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示。

實際上，過去的11月，廈門信托和民生銀行深圳分行也相繼同意泰禾旗下項目公司8.6億元、18億元的債務展期。此外，泰禾的控股股東也已與華融資產的一筆4.87億元債務已簽署長期履行協議。

也即，泰禾已有約169.5億元的債務展期。這其中，長城資管、華融均是泰禾的主要債權人。據“樂居財經”消息，下一個“松口”的債權人或是東方資產，近期東方資產副總裁去往福州，專項處理相關難題并給予支持。

▲泰禾集團截至今年3月末的債務情況。

“債權人達成重組協議，或許也是無奈之舉，畢竟泰禾若最終崩盤對于其收回債務也無益。” 陳霄向無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員指出。

以華融與泰禾的糾葛為例。2017年9月，泰禾以59.6億元總價拿下北京孫河別墅區地塊，即如今的北京院子二期項目。此后泰禾集團、泰禾投資等主體與華融、大連銀行北京分行簽署委托貸款借款合同，貸款40億元。

截至2019年7月，該筆貸款中有25億元違約。華融分為5億元、20億元兩筆債務違約分別進行起訴。其中，這筆5億債務就進行了多次強制執行和債務和解，直至12月3日，北京第三中級人民法院裁定雙方和解。

這期間，因項目停工、不能網簽等原因，業主在維權的同時，也將矛頭指向了華融資產。據此前央視報道，泰禾曾挪用該項目業主10多億元購房款還債華融。

可以窺見，資金危機下的一地雞毛，讓泰禾與眾多債權人更像一根繩上的螞蚱，一榮俱榮，一損俱損。

?流動資金怎么來？

債務重組進行時，但泰禾經營和資金壓力仍不容樂觀。

2020年，泰禾到期債務為555.11億元。其中，來自信托公司、資管公司的貸款比例較高，分別達到46.64%和24.8%，公司債和銀行貸款的占比較低，分別為14.5%和12.3%。若扣除已展期的169.5億元，還有約385.61億元的債務需要解決。

此外，疫情、資金等多重因素下，泰禾銷售乏力，資金回籠能力下降。據克而瑞數據，今年前11個月，泰禾以280.6億元的全口徑金額，位列房企銷售排行榜第84位。

營收和利潤也大幅下滑。截至今年3季度，公司的營收下降86.75%至28.07億元，凈利潤為-19.73億元，同比降幅達193.01%。

不少項目亦因資金問題處于停工或延期交付狀態，業主維權四起。據第一財經此前報道，泰禾在北京、上海、杭州、蘇州、太原、福州、廈門、漳州、中山等地多個項目均遭遇維權，業主收房無望。

▲泰禾·金尊府前的維權業主，圖片來自網絡。

12月28日，微博賬戶“劉政-SAS”（認證為賽仕軟件研究開發（北京）有限公司總經理）發了一篇北京院子二期業主聲明稱，泰禾全國23家樓盤參與，將2020年12月31日作為泰禾全國爛尾樓盤業主的維權日，希望政府主管部門和各媒體能夠關注廣大的受害業主。

“債務展期的方式，可看出債權人希望泰禾自行盤活資產來解決問題。泰禾目前的經營有很多的不確定性，此時債權人不會直接給泰禾注入流動性。”知名地產分析師嚴躍進對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示。

從近期展期的債務看，涉及的項目主要為深圳、廣州、珠海、佛山這些市場較好的城市。在全國大部分項目面臨進展壓力的情況下，泰禾能否在債務展期的時間差內盤活這些區域的項目，甚是關鍵。

不過，項目盤活也并非易事。比如本次涉及的三個項目中，珠海泰禾中央廣場和坪山泰禾中央廣場項目僅售出部分物業；深圳院子項目仍未有入市消息，該項由泰禾在2015年以57億元的高價奪得，樓面價高達7.99萬元/平方米。

目前來看，泰禾的債務重組尚未有確定性成功，能否順利獲得萬科戰投，依舊充滿變數。

此前的7月31日，泰禾公告稱擬以19.9%股份引入萬科，但前提是泰禾債務順利重組。萬科對泰禾不承債、不提供增信以及財務資助，且在雙方完成股權轉讓之后，萬科才會協助泰禾進行公司治理，盤活存量資產。

要活下去，泰禾還得想辦法把手中的資產盤活、變現。