撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

近日，南京中央商場（集團）股份有限公司（600280.SH，下稱：*ST中商）發布公告稱，其全資子公司將向江蘇宿遷一家國有企業出售百貨大樓的商鋪和部分樓層，用以償還債務，金額約3.05億元。

?

有接近*ST中商的人士對《中國經營報》表示：“這符合公司向輕資產轉型的戰略，以前自持運營開發建設的商業地產項目，如今在改變策略，嘗試賣掉一些商業地產，或者做返租經營?！?/span>

?

據了解，*ST中商全資子公司還因拖欠1294.51萬元工程款，被承包單位告上法庭。目前，該起訴訟在解決當中。

?

*ST中商隸屬雨潤控股集團有限公司（下稱：雨潤集團），創始人兼實控人祝義財曾登榜江蘇首富，旗下雨潤食品（01068.HK）一度與雙匯半分天下，雨潤地產也曾進入房企TOP50。

?

但以2015年祝義財因暗箱操作被判監視居住為界，雨潤集團江河日下。2019年年初祝義財回歸后似也無力回天，“雨潤系”多家公司于去年年底開始申請破產重整。祝義財傾注了很大心血的“地產夢”也恐難以為繼。

江蘇首富“前世今生”

1985年，21歲的祝義財考上了合肥工業大學。大學畢業后，他被分配到了安徽省交通廳下屬的海運公司。

?

原本獲得了一份拿穩定薪水的差事，但沒過多久海運公司就倒閉了。那時候，安徽遭遇了一場臺風，甚至有傳言說祝義財一度被臺風逼迫得在合肥和乞丐擠橋洞。

?

不過事后，祝義財應該會感謝那場臺風，因為正是這場臺風成就了祝義才的第一桶金。

?

安徽臺風期間，桐城水產行業無海貨賣，廣東的海鮮卻賣不動。當時信息流通困難，祝義財卻通過一個在廣州做水產生意的親戚了解到了這一信息，于是靠倒買倒賣之間就賺了10萬塊。

?

如此，祝義財順勢做起了水產生意，第一年就凈賺480萬元。但在一批人涌入水產行業時，祝義財選擇了退出。

?

一次在酒店吃飯時，他無意中發現酒店喜歡用西式的低溫肉，這種食材既能保持肉的新鮮度，營養也沒有流失。結合當時的一個大背景——從1990年開始，中國人的年均肉食量逐年升高。祝義財最終選擇了這個有風險但極具潛力的行業。1993年，雨潤集團在南京注冊成立，此后開始了頻繁的收并購。

?

1997年，雨潤集團以2500萬元收購國企南京罐頭廠，成為江蘇首個收購國企的民企，被媒體稱為“蛇吞象”。

?

在這之后，祝義財又陸續并購了20家國企。值得注意的是，這些低價購來的國有屠宰廠和食品廠，后來伴隨著城市規劃的擴張，原本位于郊區的工廠面臨搬遷，搬遷后閑置下來的土地就成為雨潤集團的一大資本。

地產藍圖戛然而止

不到十年的時間，雨潤集團的肉食生意做得風生水起。甚至在雙匯大本營河南，雨潤集團也用新品戰略占據了一席之地，從此，“北雙匯南雨潤”這句話流傳開來。

?

這時候，和許多商業故事一樣，多元化成為了縈繞在祝義財心中的高頻詞匯。而前文提到的土地資本則給了祝義財進軍房地產很大的底氣。

?

2002年，祝義財在江蘇成立了地華房地產，標志著以低溫肉食品加工為主業的雨潤集團開始涉足地產行業。5個月后又收購國企南京河西地產綜合開發公司，開始涉足住宅開發。

?

主業發展勢頭不減，祝義財又進軍了地產，在江蘇一時風頭無兩。2004年，祝義財在福布斯中國富豪榜中以2.3億美元身家登上“江蘇首富”位置。2005年推動雨潤食品在港交所上市后，祝義財的“地產之心”更加明顯。

?

在二級市場多次增持后，祝義財于2009年最終實現控股中央商場，進軍商業地產領域。

中央商場股權結構

??圖片來源：天眼查

?

值得一提的是，依托于食品工業的老本行，2013年，雨潤地產完成了物流地產在全國的戰略布局，由此形成農產品物流中心建設與房地產協同發展的獨特運營之路。

?

有媒體曾曝出，雨潤西安農副產品全球采購中心3000畝土地中，就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業；沈陽雨潤農副產品全球采購中心亦然。

?

祝義財逐漸構建了集住宅、物流、旅游等業態的地產版圖，總投資額以千億計。

?

2014年是一個關鍵節點，祝義財進行了一場“全面復制碧桂園”的改革，甚至還從從碧桂園挖來100多人，意圖通過內部變革實現地產業務的騰飛。當時祝義財還給地產定了一個目標，擬到2015年建成50個城市綜合體，實現收入2500億元。

?

資料顯示，截至2014年初，雨潤地產已建成城市綜合體項目有4個，還有20多個在建項目。按照祝義財的設想，一年內雨潤地產至少要增加30個綜合體。

?

當時的雨潤地產頗具規模，藍圖繪就未來可期，但這一切卻因一件事的爆發突然生變。

?

2015年，南京掀起一場反腐風暴，祝義財騙取補貼和收購中央商場時的暗箱操作東窗事發，祝義財最終被判被監視居住。與此同時，雨潤地產融資端受阻，隨之而來的是裁員、土地被查封、出售項目、工地停工，前景由此晦暗不明。

輸血模式難以為繼

1400天后，祝義財在2019年1月回歸，地產業務也隨即顯現出重新啟動的趨勢。雨潤地產不僅與國企中鐵建地產達成戰略協議，而且人事也進行了大變動，挖來了有著萬達集團副總裁經歷的高管擔任董事長，祝義財之子也被推到臺前，出任中央商場董事長、法人代表。

?

但祝義財此前運作模式埋下的隱患卻難以收拾。

?

官網顯示，雨潤集團是一家集食品、地產、商業、物流、旅游、金融和建筑等七大產業于一體的多元化企業集團，旗下擁有雨潤食品和*ST中商兩家上市公司。

?

祝義財此前希望通過商業、物流、住宅等多方面開發，為雨潤集團獲得更穩定的回報及收入。但擴張的地產業務卻傷及食品主業。

?

據報道，雨潤集團在全國以農副產品采購中心或者農副產品物流配送中心的名義去圈地，拿地之后向銀行抵押，用銀行抵押資金再去給地產輸血。

?

《中國經營報》援引相關人士觀點稱，“雨潤地產的資金來源一直在玩‘10個鍋9個蓋’拆東墻補西墻的游戲，最終將陷入必有一個揭不開鍋的死循環?！?/span>

?

數據顯示，2015年以來，雨潤集團旗下雨潤食品業績持續虧損，截至2020年6月末，雨潤食品總資產為92.71億港幣，總負債111.32億港幣，凈資產-18.61億港幣，資產負債率120.7%，其從2019年起就已經“資不抵債”了。

?

皮之不存，毛將焉附。主要運營商業地產的中央商場目前則處于“ST”狀態，截至2020年三季末，中央商場總資產為139.11億元，總負債130.47億元，凈資產只有8.63億元，資產負債率高達93.79%。

?

2020年雨潤地產集團的銷售目標不足70億元。*ST中商2020年半年報顯示，公司營業收入11.1億元，同比大降71.62%；歸屬凈利潤-0.42億元，較上一年度同期降低746.96%。地產板塊確認收入減少導致毛利減少0.32億元，簽約金額1.54億元，代建代銷項目未來預計投資約22億元，階段性資金缺口需由集團臨時調劑，在建的9個項目中淮安項目停工。

?

據克而瑞2019年銷售排行榜，雨潤地產的操盤面積勉強擠進TOP200，列第197名，操盤金額低于66億元被甩出榜單。2020年，雨潤地產已經消失在榜單上。

克而瑞2019年銷售排行榜

??圖片來源：天眼查

?

雨潤食品和*ST中商的債務風險已傳導至雨潤集團，債務重壓下的“雨潤系”多家公司已進入重整程序。

?

據*ST中商去年11月17日公告，公司第二大股東地華實業、持有地華實業40%股權的雨潤集團，這兩家公司的重整申請已被南京法院受理；此番重整可能會對公司股權結構等方面產生影響，但能否成功存在重大不確定性。

?

如果雨潤沒有走多元化道路，如果祝義財沒有騙補和暗箱操作，如今的雨潤集團會如何？可惜沒有如果。您是否購買過雨潤的相關產品？對于這家企業的走向，您又如何看待？歡迎留言評論！