作者 | 瑞瑞

來源 | 財通社（id：caijingtongxunshe）

近幾年，物業企業港股上市熱潮持續高漲。據統計，2020年全年共有17家物業公司成功上市，遠超2019年的12家，創下了物業上市以來的最高峰。而2021年，物業上市熱度依舊不減。2021年又有超過16家物業公司計劃在港股上市或可能上市。

一邊，新希望服務剛剛于5月25日敲響了港交所的大銅鑼，另一邊，成都另一家本地的物業企業德商產投也于同一日宣布沖擊港股IPO，正式向港交所遞交了招股書。

但招股書卻暴露出這家剛從新三板摘牌的物業公司存在諸多問題：連續三年毛利率下降、在管建筑面積僅380萬平方米，業務超半數來自母公司德商集團，遞表前突擊收購中能集團、成都柏悅嘉誠......

德商產投沖擊港股IPO能否如愿？

摘牌新三板轉戰港股，德商內外“大換血”

公開資料顯示，公開資料顯示，德商產投成立于2010年，是一家位于四川省成都市的領先物業管理服務和商業運營一一體化服務提供商。致力于為高中端住宅物業、商業物業提供物業管理服務和商業運營服務。

該公司由鄒健和鄒康兩姐弟共同成立，2010年成立時，企業名為成都德商投資管理有限公司，2015年，鄒康、鄒健訂立一致行動人士協議，其中就包括了成都德商的運營及發展達成一致意見。

2016年8月，成都德商產投在曾掛牌新三板，上市簡稱為德商股份。但是在2020年5月，德商股份就主動從新三板摘牌退市了，結束了四年的短暫上市之旅。

但德商產投主動摘牌新三板顯然另有所圖。摘牌新三板后，德商產投除了更改企業、企業類型名稱之外，公司地址也顯示被變更，公司內部，上至法人、高管，下至聯絡員也均出現人員“大換血”。

據招股書披露，2020年5月，德商產投服務在新三板摘牌時，其股權架構為鄒康、鄒健、楊彬、鐘馨及周洪波分別擁有約83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

2020年11月，德商產投改制。改制完成后，鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波及鐘馨分別擁有德商產投股份約82.75%、4.84%、4.60%、5.00%、1.84%及0.97%。

2021年3月24日，楊彬、鄒健、鄒康等原始股東均退出股東行列，新增成都福悅企業管理咨詢有限公司（以下簡稱“成都福悅”）。據企查查顯示，成都福悅的法人為周尤波，同時也是成都德商產投旗下多家分公司的法人。股權穿透圖顯示，成都福悅由Desun Property Service Limited全資控股。而這家境外公司的股東，依舊為鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波、鐘馨等人，持股比分別為82.75%、3.84%、4.60%、5.00%、1.84%、0.97%。

毛利率連續三年走低

據招股書顯示，德商產投近三年的銷售成本持續走高，毛利率持續走低。

2018年-2020年，德商產投的毛利分別為3820萬元、3590萬元、6270萬元；毛利率分別為59.7%、51.9%、49%，雖然毛利在2020年有較大增長，但毛利率卻在近三年持續走低。

據德商產投表示，2019年毛利率的下降主要是由于增值服務毛利率下降所致。2018年至2019年，非業主增值服務毛利率由79.7%下降至60.7%。而2020年非業主增值服務毛利率也出現下降，從60.7%下降至58.1%。此外，2020年非住宅業務管理服務毛利率也從57.5%下降至41.2%。

而2020年毛利率的下降，德商產投將原因歸結到銷售成本的增加。

2019年，德商產投的銷售成本為3330萬人民幣；2020年的銷售成本增長至6530萬元。據德商產投方面解釋，這主要是在管總建筑面積增加及新增值服務類型所導致。此外，員工成本和分包成本也大幅度增加。員工成本從2019年的1880萬元增長至2020年的3750萬元；分包成本從2019年的450萬人民幣增至2020年的1010萬人民幣。

突擊收購虧損的中能集團

雖然德商產投是一家中小型物業服務企業，但其成立以來也在一直尋求通過內生增長，收購其他物業管理公司及與其他物業管理公司進行戰略投資擴充業務。

2020年8年，德商產投與柳軍、邵家楨、閻震浩及肖琨簽訂股權轉讓協議，收購了四川一家物業公司中能集團100%的股權，對價1500萬人民幣。其中，確認商譽約人民幣920萬美元，及其他無形資產人民幣760萬元。

資料顯示，中能集團成立于2006年5月，管理位于四川省六個城市的住宅及非住宅物業，為2020年12月31日的物業管理組合貢獻的在管建筑面積及合約建筑面積分別為約250萬平方米及330萬平方米。

據收購披露的數據顯示，2018年、2019年以及2020年8月31日，中能集團收益為4807.2萬元、5290萬元及3697.7萬元；凈利潤方面分別為-176.6、-112.4萬元、424.5萬元。同期負債方面，中能集團的流動負債凈額分別為312.7萬元、412.9萬元及107.9萬元。

除中能集團外，2020年12月24日，德商產投還通過其全資子公司成都金捷，向中誠新佳收購了成都柏悅嘉誠50%的股權，代價為5萬元。收購完成后，成都柏悅嘉誠成為德商產投的全資子公司。

在管面積僅380萬平方米，半數收益來自大股東

德商產投服務業務包括為中高端住宅物業、商業物業提供物業管理服務和商業運營服務。其中商業運營服務包括向商業物業開發商及租戶提供市場調研服務、招商服務及街區管理服務。

據招股書披露，截至2020年12月31日，德商產投在管建筑面積約為380萬平方米，其中在管住宅物業總建筑面積約為160萬平方米，占德商在管建筑面積的42.1%。在管非住宅物業總建筑面積約為220萬平方米，占總在管建筑面積的57.9%。

對比一下同為成都物業企業， 并剛在港交所上市的新希望服務的數據，新希望服務共在管55個項目，在管樓面面積約1020萬平方米。德商產投的在管建筑面積僅還不到新希望服務的四成。

這還是2020年德商產投在管建筑面積大幅度增長后的數據。據招股書披露，2018年德商產投的在管建筑面積為53.35萬平方米，2019年的在管建筑面積為79.2萬平方米。2020年，在管建筑面積猛然暴漲至380萬平方米，同比2019年增長了380%。

在管建筑面積在2020年暴漲近4倍，與德商產投在遞表前突擊收購中能集團和成都柏悅嘉誠脫不開關系。

此外，德商產投的大部分收益均來自為母公司德商集團。2018年-2020財年，來自德商集團的收益分別占總收益的53.4%、51.0%及47.3%。

其中，德商產投2018年和2019年的物業管理服務的收益全部來自由德商集團開發的物業，2020年收購中能集團和成都柏悅嘉誠后，德商產投的物業管理服務終于有了來自其他物業開發商開發的物業，該業務來自母公司的比重下降至68.8%。