來源/大摩財經(jīng)

在政策和市場雙重高壓環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨了銷售艱難、利潤下滑、債務(wù)承壓的多重困境，身處其中的房地產(chǎn)企業(yè)也如驚弓之鳥。

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在這過程中，境外評級機構(gòu)也集中下調(diào)了很多地產(chǎn)公司的信用評級。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽等三大評級機構(gòu)今年下調(diào)房企評級行動累計超百次；10月單月就有30多家房企信用評級被下調(diào)；僅10月18日一天，穆迪就一口氣下調(diào)10多家房企信用評級或展望。

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不顧政策不斷吹暖風(fēng)，11月，境外評級機構(gòu)似乎變本加厲。根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，11月以來，被三大評級機構(gòu)下調(diào)評級或展望的房企名單包括融信中國、德信中國、雅居樂、佳兆業(yè)、世茂集團、中南建設(shè)……不出意外，這份名單可能還會繼續(xù)拉長。

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都是客觀的嗎？

一般而言，企業(yè)信用評級是綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業(yè)做出的不同等級的評定。

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在一位業(yè)內(nèi)專家看來，房地產(chǎn)市場確實在下行。在我國告別房地產(chǎn)依賴，消化房地產(chǎn)泡沫、降低房地產(chǎn)杠桿的過程中，一些企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，甚至個別企業(yè)走向破產(chǎn)重整的境地確實難以避免。在這個過程中，境外評級機構(gòu)對不同企業(yè)的評級狀況進(jìn)行重新評估是正常的。

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然而，有些公司評級剛剛被調(diào)整過，公司的狀況短期并沒有明顯變化，甚至經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)還有改善的情況下，境外評級機構(gòu)繼續(xù)下調(diào)評級，就不能不讓人懷疑這些評級機構(gòu)背后的動機了。

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以中南建設(shè)為例，10月12日，標(biāo)普將中南建設(shè)的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”，給出的評級展望穩(wěn)定。然而剛過一個月，標(biāo)普就進(jìn)一步下調(diào)中南建設(shè)評級至“B-”，并給出評級展望負(fù)面。

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實際上在這一個月內(nèi)，中南建設(shè)公布的第三季度報告顯示，相對半年度公司總負(fù)債率下降0.93個百分點，凈負(fù)債率下降17.66個百分點，剔除預(yù)收賬款之后的負(fù)債率下降1.61個百分點，剔除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08，增長4.85個百分點，債務(wù)保障能力進(jìn)一步提高。10月中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額165億元，環(huán)比9月增長29%。經(jīng)營情況改善是評級調(diào)整的理由么？

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中南建設(shè)只是一個“縮影”。同時標(biāo)普還將世茂集團的長期發(fā)行人信用評級從“BBB-”下調(diào)至“BB+”；將雅居樂的長期發(fā)行人信用評級由“BB”下調(diào)“BB-”；將大唐地產(chǎn)評級展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。對于評級或展望下調(diào)，上述房企均表示不理解。

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是“馬后炮”還是別有用心？

境外評級機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)主體評級沒來由的下調(diào)也引來不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，客氣的認(rèn)為專業(yè)能力不足，屬于“馬后炮”。

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某房企IR負(fù)責(zé)人直言，在這次房地產(chǎn)的危機事件中，在所有相關(guān)機構(gòu)里，評級機構(gòu)的專業(yè)能力最被人們詬病。在沒有出問題前，評級都是穩(wěn)定，出現(xiàn)問題后才忙著調(diào)整評級，到底基于客觀和公正地分析，還是掩飾自己的無能？

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融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也曾回應(yīng)評級下調(diào)一事，認(rèn)為“這個是很荒唐的事”。孫宏斌表示：“他們不看我們項目，也不買我們房子，憑什么給我們評級，他們的評級對我們沒啥影響，就是發(fā)債有點影響。”

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對境外評級機構(gòu)無差別調(diào)整評級行為，目前也有不少房企表示出“抗議”。11月4日至9日，已有新力控股、祥生控股以及佳源國際控股要求標(biāo)普撤銷其長期發(fā)行人信用評級。11月11日，標(biāo)普將佳兆業(yè)集團的長期發(fā)行人信用評級由“CCC+”下調(diào)至“CCC-”，展望“負(fù)面”。隨后應(yīng)佳兆業(yè)要求，標(biāo)普撤銷了對其“CCC-”長期發(fā)行人信用評級。

若未來評級機構(gòu)的評級標(biāo)準(zhǔn)不能讓業(yè)界信服，相信會有更多房企加入“撤銷評級”的隊伍。

隨著局勢變化，不少人開始對評級機構(gòu)調(diào)整評級背后的動機產(chǎn)生更多疑問，他們真的只是無能么？事實上，標(biāo)普等機構(gòu)混亂的調(diào)低評級行為，加劇了市場的情緒波動，恐慌和焦慮蔓延，其他相關(guān)行業(yè)也開始中招。

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11月9日，標(biāo)普表示，光明食品集團的房地產(chǎn)敞口令其評級承壓，其認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)疲軟將顯著拖累光明食品的資產(chǎn)負(fù)債表，或?qū)忛喸摷瘓F評級；此外，標(biāo)普還在近日的一份研究報告中指出，房企資金緊張或會導(dǎo)致城投企業(yè)信用質(zhì)量面臨弱化風(fēng)險。