作者 | 蘇影?編輯 | 盧泳志?來源 | 債市觀察

官宣出售物業僅一天，物流地產的代表房企華南城（1688.HK）又傳出了債券展期的消息。

7月19日，DM查債通援引知情人士透露，華南城正考慮對5筆本金合計15.6億美元（約105.32億元）的未償離岸票據進行展期。

來源：DM查債通

據悉，華南城正在尋求聘用瑞信作為財務顧問為其規劃債券展期方案事宜，具體展期期限尚未確定。展期計劃預計最早于本周執行，目前尚不清楚具體交易形式。

事實上，在未來的一個月內，華南城共有3只境內及境外債券需要償還，一只為余額3.48億美元（約23.49億元）的境外債券，還有兩只總余額13.88億元的境內債券，累計需兌付總額37.37億元。

當日下午，華南城股價以0.57港元/股收盤，漲幅1.79%，總市值約65億港元。

一年內需還120億元債券

華南城最早提出債券展期是在今年1月份。

2022年1月26日，華南城曾對外宣布，已經獲得了債券持有人同意，將對旗下2022年到期的兩只債券延期兌付，兩只債券合計未償金額約為6.94億美元（約46.85億元）。

其中，一只票面利率為11.5%的票據到期日由2022年2月12日延長至8月12日；另一只票面利率為10.88%的票據到期日從2022年6月26日延長至10月26日。

如今，6個月后，隨著幾只票據的兌付日期將近，市場中又傳出了華南城新的展期消息。

截至目前，華南城共有5只未償還的離岸債券，除了上述曾申請延期的2只票據，還有3只尚未到期的其它美元債券。

具體來看，華南城這3只票據分別發行于2017年、2020年和2021年，票面利率分別為7.25%、10.75%和11.95%，總余額為8.72億美元（約58.87億元），將于2022年11月-2023年4月到期。

來源：企業預警通

值得注意的是，此前的7月14日，國際評級機構惠譽曾確認，華南城的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“B-”，展望“負面”。

惠譽表示，評級的確認反映了惠譽的觀點，即華南城很可能會主要使用股票交易和資產處置的收益來償還2022年下半年到期的離岸債券。在深圳市特區建設發展集團成為其第一大股東后，華南城成功獲得新的授信。而負面展望反映出華南城銷售疲弱，流動性緊張，且缺乏足夠資金償還2023年上半年到期的離岸債券。

與此同時，惠譽也補充，其出于商業原因選擇撤銷華南城評級。

企業預警通顯示，除了美元債券，華南城在境內也有兩只存續債券，發行主體為其子公司華南國際工業原料城（深圳）有限公司，存續規模為13.88億元，分別在今年8月1日和8月5日到期。

來源：企業預警通

再算上DM查債通顯示的尚未償還的5只境外債券，華南城僅這兩平臺披露的一年內要償還的債券總額就約為119.6億元。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析，當前華南城的資金流動性壓力仍然較大，債務展期可為企業增加現金流、解決債務問題等求獲短暫的喘息時間。但因此暴露出的自身財務問題，或會在一定程度上影響資本市場對企業的信心。

百億房企躺平了嗎？

作為一家以物流地產為主營業務的房企，華南城曾是行業內的佼佼者。2013年，其就以143.1億港元（約123.01億元）的銷售額突破百億大關。

近年來，為適應市場變化，華南城逐步向“互聯網+”等領域轉型，包括成立華南城電子商務產業園，引入華盛奧特萊斯和乾龍物流等。2019年，華南城宣布和萬達集團聯手，在深圳華南城打造中國首個“24小時”商業中心。

不過，進入2021年，在整個行業低迷的背景下，華南城的盈利能力出現明顯下滑。

來源：華南城財報

截至2022年3月31日的年度財報顯示，華南城實現營收103.12億港元 ，同比下降8.81%；年度利潤7.59億元港元，同比下降68.57%。

此外，華南城還介紹，于2022年3月31日，公司有息負債流動部分為207.5億港元，同期現金及現金等價物為46.81億港元。鑒于房地產市場放緩，加上資本市場融資來源有限，公司可能需要比預期更長的時間來獲得現金。

盡管如此，華南城并未“躺平”，在此次債券兌付日期到來之前，它已經兩次將資產擺上了貨架。

3月底，深圳國際（0152.HK）提出將以17.1億元的代價收購華南城旗下軒榮控股有限公司（簡稱：軒榮控股）的全部已發行股本，其中包括合肥、鄭州兩家物流園，項目總占地面積約為1377畝，已建成建筑面積約40.57萬平方米。

4個月后，7月18日，華南城再次披露，已經與深圳市特區建設發展集團有限公司（簡稱：特區建發集團）簽訂協議，將出售深圳第一亞太物業管理有限公司（簡稱：第一亞太物業）的50%股權，總代價12.57億元。

來源：華南城公告

交割完成后，第一亞太物業將成為買方特區建發集團的附屬公司，而華南城仍持有目標公司50%的股權。

對于此次交易，華南城表示，此次收購代價將以現金支付，能夠改善集團的資金流動性。此外，由于國有物業管理業務的市盈率一般高于非國有物業管理業務，預期第一亞太物業成為買方集團一員后，華南城持有的公司股權價值也有望上升。

值得注意的是，此次交易過程中，華南城及賣方還對第一亞太物業的業績做出了承諾，即2022年至2024年，目標公司凈利潤需分別達到228萬元、240萬元和257萬元。如業績未完成，賣方第一亞太集團和華南城需按協議要求在年報刊發60天內做出賠償。

國企入局能否助其解困？

華南城成立于2002年，由潮汕商人鄭松興和四位同鄉共同創立，經過20年的發展，已經成為了一家綜合商貿物流企業，涵蓋專業批發市場、倉儲物流配送、綜合商業、電子商務、生活配套及綜合物業管理等多項業務。

2009年，華南城在港交所主板上市。

2021年的最后一天，面臨流動性危機的華南城迎來白武士。國企特區建發集團以19.09億港元認購其發行的33.5億股新股，完成后將成為其主要股東兼單一最大股東。

在此之前，華南城的最大股東為創始人鄭松興，其通過Accurate Gain公司持有23.07億股華南城股份，占總股比的28.5%。同期鄭松興胞兄鄭大報也通過Proficient Success Limited公司持有5.94億股華南城股份，占總股比的7.33%。

來源：華南城公告

認購事項完成后，特區建發集團將以29.28%的持股比成為公司最大股東，鄭松興和鄭大報的持股比例將分別被稀釋至20.16%和5.19%。

5月16日，華南城介紹，公司的新股認購及單一最大股東變更已正式完成。即自此之后，華南城也由一家民營企業轉變為深圳國資委戰略投資的國有背景上市公司。

關榮雪提到，在國企股東加入后，華南城或可結合兩方優勢，強化優質資源導入，積極探索布局發展前景可觀的領域。

事實上，在國資入局前，華南城已經在完善園區產業生態圈方面取得了多項進展。

今年2月16日，華南城與特區建發旗下鵬城智享簽訂框架協議，雙方未來將在停車場景建設、運營管理服務、智慧園區建設等領域全面深化合作，全面升級智慧停車系統。

2月23日，華南城與深圳能源全資子公司深能南京能源控股有限公司簽署關于分布式綠色能源戰略合作協議，正式展開在新能源領域的布局。

3月3日，深圳華南城千億舊改項目啟動，華南城還與特區建發旗下深規院達成戰略合作，并就深圳華南城城市更新項目規劃設計簽約。

據介紹，納入該計劃的地塊占地面積為43萬平方米，項目的商業價值逾1000億元。此次合作，意味著時隔半年深圳華南城城市更新項目進入實質規劃階段。

對此，華南城表示，在特區建發集團的支持下，通過與眾多國資企業資源共享、優勢互補及不斷完善新業態布局，華南城正不斷創造出新的價值增長點。

如今，面臨即將到期的幾只債券，華南城不僅積極出售資產進行“自救”，并且嘗試債券展期以求渡過危機。

關榮雪對此表示，此前華南城通過戰投的加入，資金流已經得到一定的補給，后續可加速盤活存量資產，提升自身的回款規模，以應對公司面臨的流動性問題。

你的城市有華南城嗎？你覺得對于面臨流動性困難的房企來說，引入國企入局，能夠助其順利度過危機嗎？歡迎評論區留言。