作者/蒲肅??來源/債市觀察

截至9月19日，距離上個月監管層兩度召集多家民營房企召開座談會，探討采用增信支持的方式發債融資已經滿月。據債市觀察統計，通過中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增進公司”）全額擔保發行的中期票據總額已達50億元。

但獲得發債支持的“優等生”也免不了“內卷”之憂，有的房企已經從8月份開始銷售止跌轉正，有的卻仍在努力回正的路上。

全額擔保發債50億，金地、龍湖銷售上漲

據中國貨幣網公告，碧桂園地產集團9月15日發行2022年第一期中期票據“22碧桂園MTN001”，本期募集15億元資金，最終發行利率為3.2%，認購倍數2.86，將于9月20日流通上市。

碧桂園地產集團是上述座談會之后，第四家發行中票的房企，此前已有龍湖、美的、新城控股三家房企相繼完成中票發行，這四家房企累計發行中票已達50億元。

此外，旭輝控股集團（0884.HK）旗下全資子公司旭輝中國（發行人）計劃在9月21日發行2022年第二期中期票據，發行額不超過12億元，期限3年。

其他在座談會名單中的房企還有遠洋集團（3377.HK）、金地集團(600383.SH)、濱江集團（002244.SZ）等，其中濱江集團8月份已發行9.4億元中期票據，但未使用中債增進公司擔保；金地集團今年已經發行兩期中期票據，合計37億元。

值得注意的是，上述獲得發債支持的房企中，部分房企在8月實現銷售額止跌或回升。其中，金地集團8月簽約面積102.4萬平方米，同比上升14.45%；簽約金額212.3億元，同比上升11.56%；龍湖8月實現合約銷售額223億元，同比增長了11%；

8月份，遠洋集團(3377.HK)實現合約銷售額90.6億元，比上年同期的104.5億元減少了13%，與7月份銷售業績基本持平。

但碧桂園（2007.HK）的銷售額在6月份出現回升后，在7月和8月又出現連續下降，今年前8月碧桂園累計銷售額2440.8億元，較去年同期下降39.37%。

碧桂園管理層在8月30日召開的上半年業績會上表示，自去年下半年開始調整投資策略，今年上半年主要參與了上海、杭州等一二線城市的土地競拍。

此外，新城控股、旭輝控股、美的置業8月銷售額同比仍處于下跌態勢，但降幅有所收窄。

融資渠道有限，央企國企也瞄準中票

億翰智庫分析認為，中債增進公司這次支持優質房企發行中期票據的動作，一方面是5月監管通過信用緩釋工具支持房企發債的延續，但這次覆蓋房企更多，支持力度也更大。另一方面，近期信用風險向更高信用資質的民營房企或混改型企業蔓延，監管通過支持企業發債表示對部分優質民企的支持，以提振市場信心。

除了民營房企外，國企和央企通過中期票據融資的動作也不小。

華潤置地就計劃本月發行60億元中期票據，募集資金擬用于置換前期償還發行人到期的債務融資工具的自有資金及用于項目建設。其中40億元用于項目建設，20億元用于置換前期償還的“19華潤控股MTN003”、“19華潤控股MTN004”的本金的自有資金。

9月1日，保利發展控股集團有限公司發布2022年度第五期綠色中期票據發行結果公告，公告顯示，該公司于8月31日成功發行2022年度第五期綠色中期票據，實際發行總額5億元，期限3年，發行利率僅為2.75%；

此外，中國鐵建9月發行了一筆7億元的中期票據，期限5年；首開股份9月13日完成141.38億元中期票據注冊。

根據中指研究院分析，此前房地產行業非銀融資結構中，主要由信用債、信托、ABS和海外債組成，其中信用債和信托融資占比較大。

但今年前八個月，房地產行業信托和海外債融資分別大幅縮水超80%和90%，信用債和ABS融資額也下降較大。

信用債中，中期票據和公司債是房企融資比較常用的融資工具。

據WIND數據統計，今年以來房地產行業發行的中期票據已有137只，發行總額約1481.03億元，利率最低為2.63%，最高為7.5%，分別是“22中海企業MTN003A”和“22天地源MTN001”；

公司債發行總額1437.20億元，利率最低的是“22中海05”，僅為2.4%，利率最高的是“22佳源01”，高達8%。

目前中期票據已成為房企不多的融資渠道之一，但發行中期票據依然有相關門檻。

按規定，發行中期票據的企業首先是具有法人資格的非金融企業，并擁有連續三年的經審計的會計報表，中期票據待償還余額不得超過企業凈資產的40%，同時還應披露企業主體信用評級。

此外，企業發行中票需要在發行文件中明確披露具體資金用途。從目前房企公開披露的資料看，中期票據募集資金多用于置換銀行貸款、補充企業營運資金等。

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