來源/丁祖昱評樓市

近期，央行、銀保監會、住建部三部委表態松綁居民購房按揭。

央行和銀保監會允許各地下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，同日，住建部部長倪虹強調要精準施策、分類調整首付比例等政策。

早在2022年9月，央行和銀保監就發布了允許階段性調整房貸利率下限的政策，但該政策對市場預期的調節作用和成交的拉動效果都不明顯，

此次，房貸政策再升級，2023年部分城市首付和利率或將突破下限。

兩部委允許各地下調，或取消首套房貸利率下限

2023年元旦剛過沒幾天，1月5日人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

具體來看，主要有以下三點：

1、房價連續3個月下跌。

2、僅限首套房貸款利率下限調整。

3、若房價連續3個月上漲即恢復全國統一利率下限。

此次政策實際上是對2022年房貸利率政策的延續。

2022年5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》：對于貸款購買普通自住房家庭，首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

從2022年全年LPR走勢來看，8月，5年期及以上LPR降至4.3，首套住房房貸利率最低可做到4.1%。

此后，2022年9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

據統計，在當時，70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。

政策出臺后，多地積極響應，例如濟寧、黃岡、清遠等將首套房貸利率下限調整為LPR減60個基點至LPR減35個基點，江門、湛江等甚至取消了利率下限。

但929新政對市場預期的調節作用和成交的拉動效果都不明顯，例如統計局公布的濟寧、湛江新房房價繼續負增，CRIC數據顯示清遠四季度商品住宅成交面積同、環比分別跌63%和20%。

此次央行和銀保監會發布的政策，是在929政策上的進一步升級，其中最大的不同共有兩點，第一是929政策僅有3個月試行期，而此次新政暫未設定截止時限。第二，此次新政設立了房價三連漲即恢復全國統一利率下限的退出機制。

據統計，目前70個大中城市中符合條件的城市有38個。

從此次新政來看，2023年信貸政策繼續寬松信號明顯，尤其是對剛需購房者而言，將進行進一步的保護和支持。

需要注意的是，此次新政設立的房價三連漲即恢復統一利率的“退出機制”，意在表面目前政策主基調仍是求穩定而不求非理性上漲。

住建部表態精準施策，首套應降盡降

在央行和銀保監會允許各地下調或取消首套房貸利率下限的同一天，住建部部長倪虹在接受媒體采訪時提及了對三類住房需求的政策，強調要精準施策、分類調整首付比例等政策。

對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。

對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

其中，在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導向，這是決策層近年來首次關于限貸政策有如此明確直白的表態，有著很強的指導意義。

從目前來看，2022年全國至少113個市縣松綁限貸，5-8月是政策密集出臺期，太原、長春等81城下調首套房貸款利率至2成起，南京、廈門等55城下調二套房首付比例，蘭州、鄭州等57城明確取消“認房又認貸”。

2023年開年住建部對精準施策的表態，在一定程度上意味著2023年各地首付或將進一步放松。

具體來看，我們認為接下來，首先是各地首付比例有望迎來全面下調，即非限購城市降至最低20%起，限購城市最低30%起。

二套方面，首付比例或將分類調降，更多三四線和壓力二線城市將落地二套房最低首付30%、實行認貸不認房，核心城市適度下調高企的二套房首付比例和房貸利率加點，給予置換、多孩等家庭一定政策傾斜。

值得一提的是，采訪中，倪虹部長還提出了2023房地產工作“九字訣”——增信心、防風險、促轉型，部署了保交樓、化解房企風險、提品質等五項重點工作，并表達了對2023年房地產市場企穩回升的信心。

從三部委同一日政策松綁來看，2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發力點，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續加碼。

首先是，房貸利率方面，降LPR、降加點、降下限。房貸利率錨5年期以上LPR在2022年累計下調了35BP，2023年穩增長、穩地產目標驅動下，LPR仍有較大下調可能，并將進一步帶動房貸利率下行。

其次是，首付比例方面，首套普降、二套分類降。各地首套房首付比例有望迎來全面下調，即非限購城市降至最低20%起，限購城市最低30%起。更多三四線和壓力二線城市將落地最低30%的二套房首付比例，京滬深杭蓉等重點城市二套房首付比例也有下調可能。

最后，貸款套數認定規則也將持續優化。例如取消認房又認貸，首套貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。又比如對多孩、投親養老等家庭，以及住房用于保障性租賃住房等用途的，在貸款套數認定時核減一套。

預判政策效果，我們認為，在現有政策落地見效或者有加碼政策發布的情況下，2023年房地產市場有望企穩回升。