來源/地產知識橘

1

上周，廣州市規劃和自然資源局網站上貼出了今年第一批供地清單——

在這批地塊正式官宣之前，坊間曾經傳出過一個非正式的供地名單，一共包括11塊地。

但現在，我仔細看了一下，上架的住宅地塊比傳說中翻了個倍，達到了21塊之多。

而廣州去年全年的土地成交數量是48宗。

也就是說，這一把上架的地塊數量之多，已經達到去年成交體量的接近一半。

而且，這21宗地的分布范圍也開始分散了——

不僅有百億級的巨無霸番禺長隆宗地，天河智慧城的靚地，還有荔灣區的多宗“小而美”宅地。

甚至，連花都、從化這種相對遠郊的地塊都紛紛上架了。

去年，由于擔心外圍的土地找不到下家，這些區域早早收了手。全市供應的地塊，基本集中在中心六區。

但今年，一開始就一反常態，近郊和郊區的土地重新成為了土地市場的重心，占比超過了總量的6成。

看來，雖然去年賣地成績一般，但廣州對今年市場的信心和預期，是非常不低的——

只希望趁勢多賣幾塊地，多給財政回回血。

那么，今年的土拍，會順利轉暖嗎？

2

我們先來看看全國的土地市場。

進入2023年以來，完成土拍的主要城市有北京、杭州和鄭州。

其中，前兩個屬于2022年的第五輪土拍，鄭州則打響了今年土地公開出讓的第一槍。

總體來看，市場表現還是冰火兩重天，分化異常明顯。

此次，杭州僅掛出了5宗地塊，但綜合溢價率已經達到了10.9%，是去年以來溢價率的最高值。

看來，阿里巴巴這張“王牌”一旦翻紅，對這座城市的造富想象還是可以看高一線的。

但鄭州就不行了，掛了11塊地，其中8宗都被當地的城投包攬了——

哪個區的孩子，就由哪個區負責，被安排得明明白白，又是左手倒右手的一出好戲。

或許拖著“爛尾樓之都”的名號，開發商對這個城市的信心，一時半會怕是回不來。

比賣地更重要的，是先把大伙兒的房子保質保量地交了。

3

不過，總的來說，我們還是可以從三場土拍中看到不少新的趨勢。

比如說，南方房企開始走出大本營，北上擴張了。

對，說的就是越秀地產。

這家扎根在廣州大本營的地方國企，在皇城根下好好地秀了一把肌肉——

先是從中海系包圍的石景山片區奪得一宗宅地，首次殺入了北京城六區；

隨后，又幸運搖中了回龍觀信息園地塊，大手一揮，花了59個小目標。

兩宗地塊都有清晰的市場邏輯，也有相對成熟的配套資源，看來越秀下了不少功夫。

畢竟，就算是國企，能在去年那個大環境下依舊錄得銷售正增長，手里還不差錢能擴張的，也真沒有幾家了。

就看后續越秀會拿出什么產品去取悅帝都挑剔的購買力了。

再比如說，爆雷房企也已經出來拿地了。

前不久，建業拿下了鄭州建業盛悅府（五龍新城）的后期地塊——

出險了還有錢拿地擴張，這在全國范圍內都算是絕無僅有。

當然了，建業出手屬于特殊情況。

據知情人士透露，建業已介入了該城中村改造項目7年之久，倘若此時不進場，相當于前期努力全都付之東流。

何況，建業也已經國有化了，實際掏錢的是去年入股的國資河南鐵建。

但無論怎樣，都是一個積極的信號。

又比如說，經濟活躍的地區，民企明顯開始復蘇了。

杭州此次的土拍，可謂宣告了開發商信心的集體大逆轉。

最火熱的上城區艮北新城地塊，在掛牌期間有20多輪出價，參拍房企30家。

虎視眈眈之下，民企拿地的意愿也回升了——

最后，搶地成功的房企名單中6成是民企，其中不乏興耀、中天一類的本土中小房企。

不過，在各種回暖的苗頭背后，有一個趨勢格外扎眼——

房企不再“唯地段論”，在土地市場上也開始追求性價比了。

過去幾年，只要地塊在市中心，都會被房企輪番搶奪。

但如今，只要宗地位置犄角旮旯一點，價格貴一點，稍微有點算不過賬，房企都會扭頭走人。

這不，原本被寄予厚望的鄭東新區11號地就再度流拍了，是鄭州7年來首次遇到這境遇。

開拍前還有很多媒體預判，正弘、華潤、龍湖等都會加入戰斗行列——

但結果卻大跌眼鏡，遭遇了無聲流拍，連繳納保證金的都沒有。

4

今年以來，土地市場在制度上的新變化，想必大家都看到了。

優化完善后，供地次數沒有限制，供地時間也更加靈活，給予了開發商充足的預判時間。

換言之，“兩集中供地”將成為歷史，市場也將回歸常識，回歸常態。

但市場已經不是當年的那個市場了。

在我們的經驗中，“土地市場—新房—二手市場”是一個明顯的傳導鏈條。

如果開發商拿地活躍，市場的情緒和熱度就會跟著起來，會刺激購房者跑步進入新房市場，從而帶旺二手市場。

但事實上，這一輪樓市的起勢，順序是反過來的。

出于對新房爛尾的擔憂，二手房成交率先回溫，而今年，不少城市的新房市場開始火爆，但土拍尚未開動。

比如說，年后上海、成都多個項目開盤即售罄，重點監測城市的開盤去化率，已經創下去年5月以來的新高了。

這是否真能代表房地產市場即將迎來一波向上的大行情？

說實話，我并不十分確定。

畢竟，這三年來，因為眾所周知的原因，許多剛需和改善客戶一度猶豫不決，在巨大的不確定性面前，持幣觀望才是穩妥的消費策略。

而現在，不少猶豫許久的人們幾乎是在跑步入場。

這樣的動作到底是重拾了樓市信仰，還是在擔憂手上的錢在等待中“變毛”？

爆發性的購買力到底能持續多久？還會有新的黑天鵝出現嗎？

暫時，還沒有答案。

也難怪，在隔壁的香港，更加保守的港企們，已經開始用腳投票了——