來源/時代周報

時代周報記者從多家按揭公司了解到，目前經營貸利率已經擊穿3%，最低可以做到2.9%，可先息后本，隨借隨還。

據海通證券研究所的數據，在2020年和2021年那段時間投放的房貸利率，平均仍在5％以上，個別房貸利率水平在6％左右。經營貸和存量房貸利率之間存在較大利差，為降低利息成本，按揭機構瞄準房貸轉經營貸的市場需求，違規進行轉貸謀利。

中國人民銀行日前發布二季度金融機構貸款投向統計報告顯示，二季度住戶消費貸款增速回升，經營性貸款保持較快增速。上半年，個人經營貸款新增2.3萬億元，同比多增7593億元。

據時代周報記者調查，房貸轉經營貸存在多重成本，除了按揭機構的服務費，不少客戶還需付出高額的資金過橋利息，需購買空殼公司同時每年“運營”公司均需付出成本。更為關鍵的是，房貸轉經營貸還面臨抽貸，影響征信的風險。

利率低至2.9%，利差滋生轉貸灰產

“最低利率可以做到年化2.9%，具體要看批復情況”，按揭機構工作人員楊帆（化名）告訴時代周報記者，目前經營貸可以做到10年期，可實現無本續貸，但需要中介機構幫忙進行流水優化。

市場資金成本降低之下，消費貸和經營貸資金成本走低。經營貸利率低于3%的不止上述一家按揭機構。

廣州一按揭機構工作人員李敏（化名）告訴時代周報記者，按照先息后本的方式，5年一簽，年化利率為3.2%；另一產品貸款期限為10年，2年一審，年化利率可以低至2.8%-2.9%。

另一家規模相對較小的按揭機構工作人員劉明（化名）向時代周報記者確認，經營貸最低利率可以做到2.9%。在給時代周報記者的推薦方案中，劉明直接略過了2.9%利率的產品，推薦了年化利率3%和3.3%的產品，原因是2.9%的產品需要省行面簽審批，很麻煩、難度大。

關于經營貸資金用途，劉明表示資金不能流入樓市和股市，對于購買房產和炒股，所在機構做不了。但存量房貸置換可以操作，劉明告訴時代周報記者，“在簽訂合同時需提供一個第三方及第三方賬戶，資金會給到第三方，經過幾手轉出來”。

據劉明介紹，利率3%的產品，授信期為10年，隨借隨還，需要3年結清一次，銀行完成審核簽批合格后可續貸；3.3%年化的產品可借10年，3年需要續簽一次，不需要還錢。劉明表示，兩款產品續簽銀行均會查個人和公司征信，不能出現逾期等征信問題，公司不能出現被告以及經營異常等情況。

目前5年期LPR為4.2%，存量房貸利率計算為5年期LPR＋上浮基點模式，同時也存在部分未轉為以LPR為引導的房貸利率計算模式。

據時代周報記者調查，工商銀行的經營抵押貸年化3.45%起，授信期最長10年，單筆期限最長3年的循環貸款。農業銀行的經營抵押貸最低年化為3.5%，最長貸款期限為3年。建設銀行的經營抵押貸年化3%起，授信期最長10年。中國銀行的經營抵押貸最低年化為3.65%。總體來看，四大行的經營抵押貸最低利率在3%-3.65%之間。

對照目前經營貸約3%的年化利率，2個百分點利率差，動輒百萬的存量房貸，以10年計息，也是一筆不小的費用。在利差的誘惑下，不少客戶萌生轉貸的念頭，按揭機構在利益的驅使下，充當了轉貸灰產上的關鍵一環。

拆解轉貸灰產利益鏈

違規轉貸一整套流程的達成，僅有按揭中介一方是無法完成。

據按揭機構人員介紹，要完成轉貸，需要經歷準備資料、審批、涂銷、入押等8個環節。

據時代周報記者調查發現，資金來源方、按揭機構、資金過橋方，甚至代賬公司等主體都有可能參與其中，構成一條完整的利益鏈條。

一按揭機構工作人員告訴時代周報記者，自家機構背后有銀行的高管投資。記者查詢企查查調查其股東背景，并未驗證該工作人員的說法。一銀行工作人員向時代周報記者表示，這是對方的一種說辭，即便背后有高管，一旦抽查不合規，都要被抽貸；在產品包裝方面，按揭機構會通過包裝逃避銀行監管，當然也可能存在銀行經辦收取好處的情形。

據劉明介紹，在跟銀行簽訂個人經營抵押貸款合約時，銀行方面經辦人知道貸款人是通過中介公司介紹來的，也知道該經營貸的用途是置換房貸，但在簽署合同被問詢時，不能提及置換房貸和存在中介公司。

獲取經營貸的關鍵一環，是需要借款人名下擁有公司或者為公司明面上的股東。對于部分不符合經營貸借款條件的客戶，按揭機構會提供“一條龍”服務，幫助借款人過戶一家公司，并找代賬公司等機構幫借款人對該公司進行長期“運營”，也就是做假賬，優化空殼公司流水、社保繳納，使該空殼公司達到符合借用經營貸的條件。

據劉明介紹，過戶一家公司的費用大約5000元-6000元，每年“運營”公司費用3000元。

同時，轉貸需要提前償還銀行房貸，需要過橋資金，每月利息約為1.6%。以100萬元過橋資金計算，每月利息1.6萬元。一年計算，100萬元過橋，利息高達19.2萬元。時代周報咨詢另一家資金過橋機構，每月利率為1.8%。

完成轉貸后，借款人需要支付按揭機構1%-2%的服務費。轉貸100萬元，并過戶一家公司，以10年期計算，完成轉貸的成本約為6.1萬-7.2萬元。

除了付出資金成本，借款人也面臨一定的合規風險。某國有大行房貸業務相關負責人告訴時代周報記者，房貸轉經營貸只會越查越嚴，去年有銀行被抽查，涉及非實際經營的經營貸，全部要求提前還款，涉及幾百戶。審計署的審查工具非常強大，利用大數據等手段，匹配社保、納稅、用電量等維度進行核查。

銀行的經營貸本身就是針對小微企業經營的貸款。如果貸款中介機構引導名下無公司的借款人注冊或過戶空殼公司的話，這本身就與國家政策導向不符。貸款中介機構和空殼公司運營機構或將涉及違規。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知，其中提到：“金融機構應嚴格落實相關監管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規置換存量商業性個人住房貸款行為的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。”

所以，政策是明令禁止經營貸款違規流入房地產領域，用經營貸置換房貸，可能會面臨銀行抽貸、甚至是合同違約訴訟、征信受損的風險。另外，借款人也可能會因為中介機構被查處承擔更多的資金風險。

天平兩端：博弈息差縮小

轉貸需求源自的房貸和經營貸的利率差額，遏制違規轉貸的現象，銀行在經營貸資金流向方面有嚴格控制，通過限制貸款年限以防資金流入樓市。對比四大行公布的貸款年限，以及貸款中介機構提供的產品年限，可發現貸款的授信雖然最長為10年，但是單筆貸款年限基本為3年。

一位佛山工行的工作人員向時代周報記者透露，針對經營貸，銀行每年都會上門對經營場所進行調查，對抵押品進行重評，期間有問題就會抽貸。

廣州一銀行工作人員告訴時代周報記者，經營貸獲批需要滿足廣佛有房產、營業執照2年以上、征信良好、信用負債低等條件，同時先息后本方式最長還款期限為3年。該工作人員表示，信用類貸款，銀行需要把控風險。

為堵住房貸轉經營貸的漏洞，銀行產品設計、審核嚴格，監管端加大核查力度，降低息差則有利于從源頭上解決問題。

一年期LPR下調，經營貸的利率進一步下降，擴大經營貸與存量房貸之間的利差。同時，國家對這種小微企業普惠貸款有進行補貼，這進一步拉低了銀行端的資金成本。這使得天平向經營貸這邊傾斜。

而天平的另一端，存量房貸利率下調已進入執行階段。交通銀行召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，中信銀行副行長謝志斌在中信銀行2023年半年度業績發布會上表示，密切關注監管導向和市場的動向，存量利率調整時確實比較難實行‘一刀切’的管理政策。招商銀行行長助理兼董事會秘書彭家文公開表示，“存量房貸利率下調勢在必行，目前我們已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案”。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。另外，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。

存量房貸利率下調，銀行將面臨凈息差下行的壓力。建設銀行首席財務官生柳榮在8月24日的2023年中期業績會上表示：“存量按揭貸款利率按市場化原則來進行重新商定，確實對后續的銀行凈息差會產生一定影響。”

銀行存量房貸規模大，若只是讓銀行單方面自行下調存量房貸利率的話，會對銀行的收益產生影響。

倘若銀行將優質的存量房貸打包做資產證券化，提前回收貸款資金以循環放貸，那么銀行就可緩解存量房貸利率調整帶來的影響。

2014年，個人住房抵押貸款ABS開始發行，規模由68.14億元增長至2019年的5162.71億元，期間的房貸利率也跟著持續下滑。不過，自2022年3單個人住房抵押貸款ABS發行后，至今無一單個人住房抵押貸款ABS發行。目前，存量個人住房抵押貸款ABS的規模為1.6萬億元，占存量信貸ABS的比例為74.28%。

天風證券數據顯示，截至今年5月末，ABN及原銀保監主管的ABS中，商業銀行擁有其76%的持倉。也就是說，銀行發行的個人住房抵押貸款ABS，其持有者仍主要是銀行。

在監管方面，2023年年初，原銀保監會和央行就《商業銀行資本管理辦法（征求意見稿）》面向社會公開征求意見。該管理辦法針對資產證券化產品引入了STC標準，并對符合STC標準的資產證券化產品給予一定的資本優惠。引入STC標準對提升證券化產品信披透明度、降低投資者風險、促進資產證券化市場發展具有重大影響。

記者丨魏瓊?特約記者利劍

編輯丨彭巖鋒

值班丨蔣郡融