撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

近日，針對房企負債經營出臺的“三道紅線”，以及約談的12家房企，成為人們關注的焦點。9月26日，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。對于眾多房企的負債經營的局勢或將帶來巨大改變。

風云地產界（微信公號：fydcj888）發現，近年來業績突飛猛進，去年才上市，有著小“碧桂園”之稱的中梁控股，也在試點房企之中。

橙色房企，資產負債率90%

監管部門公布的“三道紅線” （一是剔除預收款后的資產負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現金短債比小于1.0倍），確定了房企未來的融資標準。

根據紅線，“踩線”的房企，分為四檔。全部“踩線”，為紅色檔；兩項“踩線”為橙色檔；一條“踩線”為黃色檔，全部指標符合要求為綠色檔。不同顏色檔次的房企，對于房企有息負債增加規模有明確要求。紅色檔，不得增加，橙色檔增速不得超過5%，黃色檔不得超過10%，綠色檔放寬至15%。

按照此標準，諸葛找房統計數據顯示，中梁控股處于橙色房企。其資產負債率為90%，凈負債率為69.9%，現金短債比為0.98。

目前中梁控股“踩線”達到兩條，而沒有踩線的凈負債率曾有過夸張的超線經歷。2016年時，中梁控股的凈負債率曾達到1790%，2018年時降至58%，恢復至正常水平。

中梁控股凈負債率大幅回落后，2019年反彈上升了13個百分點，年末凈負債率為65.5%，今年上半年繼續上升了4個百分點。在今年出臺的“三道紅線”下，中梁控股或將難以復制前幾年的高負債模式，帶來的高增長。

對于債務結構的變化，中梁控股首席財務官游思嘉在今年中期業績會表示，“目前我們的絕對有息負債水平在前50強房企中為最低，預期集團融資成本將進一步下降。”

“三道紅線”下，游思嘉還表示，未來中梁控股負債將長遠維持在70%-80%的水平，進一步優化債務機構，改善現金短債比。

2020年半年報數據顯示，中梁控股目前手握總現金約350.21億元，較去年年底上升32.2%，加權平均融資成本為8.9%，連續四年出現下降狀態，但仍屬于融資成本較高的房企。

風云地產界（微信公號：fydcj888）注意到，中梁控股自2019年7月上市以來，截止到2020年6月份，海外發債4次，累計金額達到9億美元。為了降低融資成本，中梁控股最近兩次的發債年限均為1年期的短債。

知名地產分析師嚴躍進認為，在地產調控政策持續高壓以及境內融資渠道全面收緊之下，要實現未來的規模增長，現階段房企都要繃緊資金安全這根弦。

紅利褪去，2020年主動降速40%

下沉三四線城市，通過高周轉促進企業規模增長，中梁控股因其跟碧桂園模式非常相似，在業內素有“小碧桂園”之稱。

近幾年，中梁控股通過主動下沉布局三四線城市，通過高周轉，使得企業享受到棚改貨幣化帶來的紅利。

業績圖（2016-2019年）

數據顯示，2016-2018年三年間，中梁控股銷售業績實現了三級跳，以131%的復合增長率，從百億規模一躍成為千億房企。2019年業績增長繼續保持50%的增速，達到1525億元。

在“高周轉”的快速增長期，中梁控股在地產圈也流傳著“只要干不死，就往死里干”的名言。

處于高速增長期的中梁控股，2019年業績會上，選擇主動降速。宣布2020年銷售目標為1680億元，目標增速10%。與去年50%的增速相比，增幅大幅下降，增長速率直接下降40%。

數據顯示，疫情沖擊下，2020年上半年，中梁控股實現銷售金額677億元，同比增長6.3%，僅完成全年1680億元銷售目標的40.3%。

截至到1-8月，中梁控股銷售金額為965億元，同比增長12.33%，增速有所加快，完成全年目標57.44%。如果繼續按照此增速，全年完成目標難度不大。

中梁控股管理層在今年中期業績會上也表示，有信心完成今年1680億元的年度銷售目標，甚至有機會超過年度目標。

值得注意的是，通過下沉三四線城市，享受棚改紅利的中梁控股，伴隨著2018年下半年棚改政策收緊，三四線城市房地產市場紅利退去，對其未來業績增長帶來的壓力明顯。

近兩年，中梁控股通過土儲換倉，三四線城市拿地占比有所下降，但從貨值分布來看，2019年末仍有共有54%的比例分布在三線城市，10%的貨值位于四線城市，二者占比超過了六成。

今年上半年，中梁控股新增貨值1070億元，區域分布進一步改善，二線城市64%，三四線城市占比36%。從整體貨值來看，仍需改善。

嚴躍進也曾看好中梁的基本面，但他同時表示，如果項目過多布局在三四線城市，而此類城市又面臨市場降溫，實際運營就會有很大壓力。

三四線城市紅利褪去后，“三道紅線”下，今年選擇主動降速的中梁控股，或將難以重回此前的高速增長!