房地產市場依然熱鬧，地產大佬們卻在忙著“拆炸彈”。

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今年的業績說明會上，房地產公司除了像往年一樣討論投資者關注的業績之外，還不約而同地加上了一個話題——“三道紅線”是否達標。

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去年下半年，央行、住建部與12家房企座談，首次提出“三道紅線”，隨后在12家房企試點實施，今年起正式實施。

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“三道紅線”分別是：剔除預售款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1。

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金融監管部門對房地產開發公司進行“分檔”，在“三道紅線”中觸碰三條的進入“紅色檔”，觸碰兩條的進入“橙色檔”，觸碰一條的進入“黃色檔”，一條未碰的被納入“綠色檔”。

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“紅色檔”房企被要求不得增加有息負債，“橙色檔”房企有息負債規模年增速不得超過5%，“黃色檔”房企有息負債規模年增速不得超過10%，“綠色檔”房企的有息債務規模年增速則可放寬至15%。

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此前，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

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01 要錢還是要命？

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高杠桿、高周轉是房企快速擴張公開的秘密。房地產企業雖然資產規模龐大，但其商業帝國大都建立在債務基礎之上，風險隨之伴生。

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中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清3月曾公開表示，“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。”

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郭樹清身居中國金融監管核心層，他的這番表述也代表了中國金融監管當局對當前房地產市場的基本態度。

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事實上，房企有自身的“難處”。在“三道紅線”出臺之前，整個房地產行業都處于蒙眼狂奔的狀態，幾乎每一家房企都有做大規模的沖動。在這種背景下，即使有個別房企希望降低風險，主動降杠桿，也面臨著被競爭對手甩開的局面。

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“三道紅線”對房企來說雖然是壓力，但也是卸掉風險、輕裝上陣的機會。當所有人都在“拆炸彈”，顧慮反而消失了。

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3月12日，融創董事會主席孫宏斌在業績發布會上直言，“兩年前我們就一直在說，不希望負債總額增加，希望增加凈資產和銷售，調控讓這個行業安全了。”

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抱有同樣想法的房企不在少數，尤其是頭部公司，他們的融資渠道更加多元、品牌號召力更強，對行業進行限制后，頭部公司的生存能力更強，“三道紅線”可以理解為房地產行業的“供給側改革”。

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02 “拆彈”進展不錯

克而瑞2020年房地產企業按全口徑金額排名的銷售榜中，排在前十的地產公司為碧桂園、中國恒大、萬科地產、融創中國、保利發展、中海地產、綠地控股、世茂集團、華潤置地、招商蛇口。

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上述10家公司中，萬科、保利、綠地、招商四家公司在A股上市，其余6家均在香港上市。隨著恒大財報的公布，在香港上市的6家公司均亮出了2020年的各項財務數據。

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這6家公司中，恒大目前為“紅色檔”房企，“三道紅線”全部觸碰；碧桂園和融創為“黃色檔”房企，即觸碰了一條“紅線”，兩家公司在“剔除預售款后的資產負債率”指標上尚未達標；其余3家公司均為全部達標的“綠色檔”房企。

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萬科、保利、綠地、招商蛇口四家A股公司中，萬科和招商蛇口也已經發布了2020年年度報告，萬科剔除預售款后的資產負債率達70.5%，剛好超線，為“黃色檔”房企；招商蛇口“三道紅線”均未碰觸到。

也就是說，在已公布年報的8家樣本公司中有4家完全“達線”，有3家觸碰了一道“紅線”，1家觸碰了兩道“紅線”。

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如果以2019年財報數據計算的話，這8家公司的情況是“2紅3黃3綠”，如今變成了“1紅3黃4綠”。“紅色檔”減少1家，“綠色檔”增加1家。

即便是仍未達標的恒大、碧桂園、融創、萬科4家公司，杠桿率同比也下降明顯。

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此時距離“三道紅線”的提出不過數月，看起來緊箍咒真的很有用。

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03 降杠桿的副作用

房企們掰著手指頭算“三道紅線”是否達標的時候，業績反而顯得不那么重要了。但不得不承認，降杠桿的陣痛是有的，行業沒有那么賺錢了也已經成了共識。

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仍然以8家公司為例，營收方面，恒大、融創和招商蛇口的增速同比略有提高，其余5家公司增速都在下滑；凈利方面，除恒大外，其他公司的增速都出現了下滑，其中恒大凈利潤同比大幅減少53.26%，碧桂園和招商蛇口凈利潤同比分別減少11.45%、23.58%。

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從毛利率上更能看出問題所在，8家公司的毛利率均出現了不同程度的下降。賣房子沒有以前那么賺錢了。

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其實，這些財務數字和預期基本一致。從去年下半年開始，打折賣房的促銷手段屢見不鮮。恒大曾在去年9月推出全國樓盤全線七折的促銷，還推出網上賣房2000元抵20000元、清尾最高8.8折等折扣讓利；富力推出“25周年感恩回饋”活動，員工購房最低75折……

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現金流才是生命線，“三道紅線”壓頂，要錢還是要命？大部分房企給出了回答：與賺多少錢相比，活下去才是關鍵。

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04 “行業發展早著呢”

房企降杠桿，有人卻在加杠桿。去年開始，深圳、上海、北京等城市房價又迎來了一波明顯上漲，背后原因指向了經營貸。

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原本應用于為小微企業紓困的信貸資金，最終卻被用來炒房了。從1月至3月，上海、北京、深圳等地監管部門開始嚴查信貸違規流入房地產市場。

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3月26日，監管行動升級。銀保監會辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳、央行辦公廳聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。通知顯示，三部門將聯合開展一次經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規問題督促整改和處罰力度。

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在此之前，南昌市發布樓市新政，放松限購條件。一天后，這一新政被叫停，住建部將南昌市列入房地產市場監測重點城市名單，加強對南昌市房地產市場的監督管理。

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面對蠢蠢欲動的房地產市場，決策層保持了政策的延續性，針對購房者維持限購限貸政策，針對房企推出“三道紅線”，針對金融機構要求壓降、控制房地產貸款規模，針對地方政府推出土地供應“兩集中”政策，“房住不炒”的定位毫不動搖。

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傳統認知里，房企并不愿意政策干預房地產市場。但如今即便在房企的眼中，調控也是必要的。“房地產的錢占整個金融體系的30%以上，加上其他行業用房地產做抵押的，就達到50%以上。如果這個行業不調控，對金融系統的影響太大了。” 孫宏斌認為樓市調控的兩個主要邏輯是保衛金融安全和提升老百姓的幸福感。

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回到現實層面，盡管有陣痛，大部分房地產公司的高管們還是表現出了對未來的信心。

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碧桂園總裁莫斌宣布“公司有信心未來三年每年錄得10%的權益銷售額增長”。

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中海地產副主席、執行副總裁、運營總監兼總建筑師羅亮表示，未來5年，公司的銷售規模將保持每年兩位數以上增長。

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世茂集團董事局副主席、總裁許世壇則在業績會上對外宣布，2021年的合約銷售目標為3300億元，較比上一年度3003.07億元的簽約額增長約10%。

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“這個行業在往前走，城市化率還有20個點呢！需求非常大，行業發展還早著呢！”孫宏斌不經意間又創造了新的金句。

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重要聲明：本文僅代表個人觀點，不構成任何投資建議。