作者 /蘇影? 編輯/盧泳志??來源 /野馬財經

前有“小麥西瓜大蒜均可換房”，后有“買房贈打谷子上門服務”。今年以來，一眾房企為賣房使出十八般武藝。

不過，低迷的房地產市場并未因營銷內卷而好轉，半年報成績單中，多家房企仍交出了虧損答卷。

但中洲控股（000042.SZ）卻實現了“逆襲”，其在8月17日的業績中報披露，實現營收、凈利潤雙增長。受此影響，8月18日，中洲控股股價微漲0.46%，收于8.75元/股，總市值約58億元。

從昔日的“深圳拿地大王”，到主動求穩降速，近幾年潮汕大佬黃光苗似乎換了一種打法。如今規模不足百億的粵系房企是如何實現逆勢盈利的？

來源：Wind數據

百億房企由“加速”到“降速”

中洲集團成立于1993年，由潮汕商人黃光苗創立，2013年借殼深長城實現A股上市，之后正式更名為中洲控股。

黃光苗掌權后，在9年的時間內，中洲控股經歷了由加速到降速的轉變。

2013年。中洲控股銷售額僅為21.75 億元。此后其一直秉承“高周轉、擴規模、增效益”等發展方針，積極擴張土地儲備。2014年-2018年，中洲控股5年累積新增土儲面積約為319.4萬平方米。

在此期間，其銷售規模也水漲船高，僅三年就突破百億大關。2016年，中洲控股以105.85億元的銷售額首次步入百億房企之列。

不過，熱衷擴張的中洲控股在2019年開始轉變。當年，中洲控股銷售額在達到歷史峰值后開始明顯下滑。2019年-2021年，其年度銷售數據分別為155.21億元、139.91億元和79.48億元，連續兩年下降。

同期，中洲控股在拿地方面也開始收縮。2019年-2021年，中洲控股通過村企合作、股權收購、招拍掛等方式僅新增4幅土地，總土地面積21.77萬平方米。

來源：中洲控股2019年-2021年年度報告

半年報顯示，截至2022年6月末，中洲控股實現房地產銷售面積13.83萬平方米，同比下降52.8%；銷售金額24.52億元，同比減少41.06%。

中洲控股表示，上半年受多地疫情反復等超預期因素影響，全國房地產市場不容樂觀。雖然各地優化政策頻出，行業環境進入寬松周期，但是行業未來發展走勢仍存在不確定性。

一邊是銷售總額在減少，一邊中洲控股的銷售傭金卻大幅增加。2022年1-6月，中洲控股的銷售傭金總額為0.99億元，同比增長148.35%，去年同期約為0.4億元。

在房地產市場，銷售傭金一般和市場熱度成反比。當項目去化越艱難，房企越依賴多方渠道力量來刺激銷售，傭金費用也會隨之上調。

“開發商著急出貨，就會提高傭金，類似情況屬于行業普遍現象。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。

如何逆勢盈利？

值得注意的是，雖然上半年銷售規模下滑明顯，但中洲控股經營業績卻逆勢上漲。

截至2022年6月，中洲控股實現營業收入46.75億元，同比上升18.17%；凈利潤2.56億元，同比增長30.53%。

中洲控股的逆勢盈利與公司近幾年戰略調整有關。2019年以來，在黃光苗的帶領下，中洲控股由“高周轉、擴規模”向“高質發展、穩中求進”進行轉變，使得其債務規模逐年減少。

2019年-2021年，中洲控股的總負債分別為371.29億元、362.47億元、332.1億元；資產負債率則分別降至82.25%、81.56%和80.14%。

來源：Wind數據

截至6月30日，中洲控股總資產386.43億元，總負債301.8億元，資產負債率78.1%。其中現金及現金等價物余額16.61億元、一年內到期非流動負債16.55億元，現金流剛好可以覆蓋短債。

而上半年，中洲控股還順利完成青島、惠州、成都等多地項目的交付工作，總體交付率達90%以上，如成都錦城湖岸二期、成都中央公園五期、青島半島城邦3.2期等結轉收入也為其盈利做出貢獻。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析，像惠州、成都這樣熱度較高的城市，產品去化動力較強勢必也會帶動業績向好。

另外，從公司各項成本費用上來看，中洲控股整體營業成本規模雖有上升，但低于營收增速。同時，從成本組成結構上來看，上半年管理費用規模有所下降。

關榮雪表示，在房地產市場處于深度調整周期內，上半年房企業績普遍呈現下滑態勢，但中洲控股的營收和凈利潤均呈正向增長。從其多項工作的穩步推進狀態來看，獲此業績傾向于主動為之。可見在房地產調整階段，中洲控股選擇提高管理效率、減少成本消耗是有幫助的。

潮汕大佬黃光苗：“上市夢”和朋友圈

中洲控股的實際控制人黃光苗，是汕頭市濠江區達濠島的珠浦村人。最初做建筑起步，1993年，在香港創立中洲集團后，開始涉獵房地產開發領域。位于深圳市深南中路旁的“中信城市廣場”，曾是中洲集團打造的標志性建筑之一。

而與一眾潮汕大佬一樣，黃光苗也是深圳同心俱樂部成員，其他成員還包括“寶能系”姚振華、華南城鄭松興、騰訊馬化騰、比亞迪王傳福等。此外，“聯泰系”創始人黃振達、“恒大系”老板許家印等也是他的舊相識。

2016年的資本市場，姚振華曾因“寶萬之爭”一戰成名。而在此之前，黃光苗也曾有過使其一戰成名的故事，即圍獵深長城、圓己“上市夢”。

深長城原來由深圳市國資委控股，2011年，黃光苗出手舉牌該公司，兩年后斬獲控制權，后改名中洲控股，并成為中洲集團旗下重要地產發展與資本平臺。

值得注意的是，在中洲借殼上市期間，其朋友圈大佬黃振達曾發揮關鍵作用。事實上，在黃光苗2011年入股前，黃振達的“聯泰系”已經參股深長城多年，且為其第二大股東。2013年，黃光苗拿下控股權后，雙方持股比分別為28.47%和28%，并未拉開明顯差距。

來源：中洲控股公告

關鍵時刻，2013年12月9日，聯泰系對外宣布減持1100萬股股份，使黃光苗的中洲置地坐穩第一大股東席位，也圓了黃光苗的“上市夢”。

來源：中洲控股公告

黃光苗與老友間的故事不止于此。2017年初，積極擴張的中洲控股還試圖與華南城鄭松興聯手，擬以33.99億元收購華南城23.2%股權。不過3個月后，該收購因證券市場環境變化等而“流產”。

但黃光苗的投資計劃并未就此停止，幾年后，他的身影接連出現在恒大物業（6666.HK）和恒大汽車（0708.HK）的投資者名單中。

黃光苗和許家印曾是高爾夫球“球友”，2020年，雙方將球場上的友誼延伸到場下。

2020年11月，在恒大物業披露的基石投資者名單中，黃光苗透過深圳中洲參與認購2272.7萬股，對應持股比例為0.21%。

2021年1月，恒大汽車的定增公告中，黃光苗全資持有的上宇有限公司還出資50億港元，認購恒大汽車1.83億股股份，持股比約1.88%。

不過，如今受中國恒大（3333.HK）爆雷影響，恒大物業和恒大汽車均在停牌，許家印正在自救的道路上艱難前行。老友鄭松興的華南城也在宣布引入國企“白武士”后，尋求債券展期。

在此背景下，還能實現業績增長的中洲控股已實屬不易。3年前的中洲控股，因“求穩”放棄規模，銷售額徘徊在百億上下。但失之東隅，收之桑榆，2022年的黃光苗也因“求穩”可以暫時緩一口氣。

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